Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

• Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grupos de gastos: los que se pagan por la transmisión de la propiedad y los costes de escritura
• Todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada son las que podrán pedir la devolución de los gastos hipotecarios

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas que algunos bancos imponían a los clientes ya que les obligaban a hacerse cargo del pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. Un desembolso que, al menos en parte, debía ser asumido por las entidades bancarias.

Estos costes no son siempre iguales ya que varían en función de la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca. Por ejemplo, para una hipoteca media de unos 150.000 euros, todos estos gastos indebidamente cobrados al consumidor podrían ascender a una cantidad aproximada de 3.000 euros.

Esa sentencia fue el principio del fin de los gastos hipotecarios abusivos. La nueva Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 fijó el reparto de los gastos, que deben aparecer de manera “clara y veraz” en la documentación que te entregue el banco antes de la firma. Debes saber que ahora la mayoría de los gastos asociados a la formalización de una hipoteca los debe asumir el banco, por lo que es posible que si contrataste el préstamo hace unos años tengas derecho a reclamar parte de ese desembolso.

¿Qué gastos hipotecarios debe pagar el banco y cuáles puedes reclamar?

Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grupos de gastos. Por un lado, los asociados a la compraventa, que son aquellos que se pagan por la transmisión de la propiedad y, por otro lado, los costes de escrituración de la hipoteca. Los gastos para la constitución del préstamo son los que corresponden al banco, pero las entidades bancarias no te devolverán el dinero si no lo reclamas.

Según la Ley Hipotecaria, los gastos de las hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019 se reparten de la siguiente forma:

• Gastos de gestoría: los debe asumir el banco. Son aquellos que se pagan por la tramitación de las escrituras de una vivienda o la liquidación de impuestos.
• Gastos de notaría: los debe asumir el banco. Antes se repartían al 50% entre el prestamista y el prestatario, pero ahora las entidades bancarias deben pagar los aranceles notariales, mientras que las copias de los documentos corren a cargo de quien las solicite.
• Gastos de registro: los debe asumir el banco. Inscribir las escrituras de la vivienda en el Registro de la Propiedad cuesta entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.
• Tasación: el único gasto que debe asumir el cliente.
• Impuestos: según la normativa fiscal vigente. En este caso, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) lo debe asumir el banco para las hipotecas formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018.

Si tu banco te ha cobrado alguno de estos gastos abusivos, puedes reclamar la devolución. Además, si la entidad no te informó correctamente del pago de una comisión de apertura, también puedes exigir la devolución.

Gastos que no se pueden reclamar

Hay que tener claro que no se pueden reclamar todos los gastos derivados de la compra de una vivienda con hipoteca. Dentro de este grupo entran los que tienen carácter legal como los de los procesos para hacer cambios en tu hipoteca (novación o subrogación) y por riesgo de tipo de interés o los intereses de demora siempre y cuando estén dentro de un límite razonable.

Por otro lado, si alguien compra una vivienda decide cambiar el titular de la hipoteca para quedarse con la que tenía el antiguo propietario (lo que se conoce como subrogación), el comprador no entraría dentro de los afectados por estas cláusulas. En este caso tendrá que asumir todos los gastos.

¿Quién puede reclamar?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, serán todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada las que podrán pedir la devolución de los gastos hipotecarios. Por ello, si un consumidor se vio afectado por la aplicación de alguna de estas cláusulas, puede solicitar la devolución de lo que pagó por las mismas con independencia de que su préstamo esté cancelado o activo. Eso sí, siempre y cuando compruebe que su contrato contiene esta cláusula relativa a los gastos hipotecarios de formalización y se encuentre dentro del plazo.

Plazos para reclamar

El plazo para reclamar es motivo de discusión entre los juristas. En principio, los afectados tienen un plazo de cinco años desde que se conoció que la cláusula era abusiva, según recoge el artículo 1.964 del Código Civil. Si partimos del momento en el que Tribunal Supremo declaró abusivos algunos de los gastos hipotecarios, este plazo ya ha finalizado. Sin embargo, la fijación de la fecha definitiva para exigir la devolución del dinero está en manos del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea.

Pasos a seguir para reclamar los gastos de la hipoteca

Para poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, tienes que presentar una serie de documentos:

• Copia de la escritura del préstamo hipotecario. Lo facilita el banco en el momento de la inscripción de la escritura, pero si no se dispone de ella, se puede solicitar en la notaría donde se firmó el préstamo.
• Facturas de notaría, registro y gestoría. Al igual que el documento anterior, se entregan en el momento de la tramitación. No obstante, si el usuario no dispone de ellas, basta con ir a la gestoría que tramitó el préstamo. Si ésta no ha guardado las copias de todas las facturas, habría que acudir de manera individual a cada institución.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600 o 601). Es posible que la gestoría conserve una copia. Si no es así, el cliente tendrá que dirigirse a la oficina liquidadora de la Comunidad Autónoma en la que se firmó el préstamo hipotecario.

Hay dos vías de reclamación. La primera, debe ser directamente con la entidad bancaria de forma extrajudicial. Es decir, tienes que realizar una reclamación por escrito solicitando la devolución de los gastos al departamento de atención al cliente del banco en el que formalizaste el préstamo hipotecario. Si la respuesta de la entidad no te convence, puedes utilizar el servicio de reclamaciones del Banco de España.

Y la segunda, si transcurridos dos meses desde la reclamación no obtienes respuesta o es negativa, puedes acudir a la vía judicial, por lo que necesitarás un abogado y procurador. En la demanda que se presente en el juzgado, tienes que solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva y la íntegra restitución de los gastos abonados aportando toda la documentación anteriormente indicada.

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Antes de solicitar una hipoteca es recomendable leer bien las cláusulas del préstamo hipotecario. Algunas son comunes a todos los contratos, sin embargo, hay otras que pueden estar incluidas solo en ciertos casos. Por eso, antes de tomar una decisión es aconsejable utilizar herramientas como el comparador de hipotecas de Rastreator, donde encontrarás todas las ofertas de las entidades bancarias para comprar tu nueva casa. Además, si durante el proceso te surge alguna duda, nuestro equipo de asesores hipotecarios certificados puede ayudarte a elegir la opción que más te convenga.

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