Vender o alquilar una casa heredada: ¿qué es mejor?

• Si decides vender una vivienda heredada, tendrás que pagar los impuestos correspondientes a la venta de cualquier inmueble
• En el caso de que optes por poner en alquiler la casa, la principal ventaja es que no tendrás que pagar más impuestos que los que ya has abonado al aceptar la herencia

Las personas que tengan pensado comprar una vivienda en el futuro tendrán un obstáculo menos para disfrutar de su nueva casa, ya que desde el viernes 3 de septiembre ha entrado en vigor una reforma que suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que dificultaba la compraventa de inmuebles heredados.

A efectos prácticos, con el antiguo marco legal, lo herederos no forzosos tenían que esperar un plazo de dos años desde la fecha de la muerte de su familiar para poder convalidad la inscripción en el Registro.

Y es que la vivienda suele ser uno de los elementos más comunes en cualquier herencia familiar. Sin embargo, heredar una propiedad inmobiliaria no siempre es el regalo ideal que nos imaginamos, ya que, en ocasiones, puede suponer más complicaciones que beneficios. Y es que, a la ya difícil situación de superar la pérdida de un ser querido, hay que sumar los gastos que conlleva aceptar los inmuebles heredados (debido a las obligaciones fiscales que implica) y, además, buscar la mejor alternativa de cara a sacarles el máximo provecho.

De acuerdo con un estudio elaborado por Fotocasa Research, durante el último año las herencias de vivienda en España se han disparado. Así, en 2021, entre las personas que ofertan una vivienda, tanto en venta como en alquiler, el 17,8% fueron herederos, frente al 13,9% que había en 2019, lo que se traduce en un aumento de más de cuatro puntos porcentuales.

Entre los motivos más esgrimidos por los herederos a la hora de decidir vender la propiedad figuran la necesidad por motivos personales, el hecho de no tener problemas con el pago del alquiler o de no querer inquilinos que estropeen la vivienda. Por su parte, quienes deciden poner en alquiler la propiedad heredada alegan que es una fuente de ingresos, que prefieren que esté ocupada, la rentabilidad que ofrece el alquiler y el hecho de que los precios están bajando, por lo que no compensa vender.

Si acabas de heredar un piso puede que te encuentres en esta situación y que te surja la duda: ¿qué es mejor: alquilarlo o venderlo? En Rastreator, te contamos cuáles son los pros y los contras de cada una de las opciones, para que decidas la que más te convenga.

Lo primero: aceptar la herencia

Antes de nada, lo primero que tienes que decidir es si aceptas o no la herencia. Y es que todos los bienes que heredes -salvo los planes de pensiones- están sujetos al pago del Impuesto sobre Sucesiones. Y en el caso de que haya una propiedad inmobiliaria, deberás abonar también la famosa plusvalía municipal, que grava lo que se ha revalorizado la vivienda desde el momento de la compra hasta su venta, donación o herencia. Por eso, para evitar futuros disgustos y problemas, es importante que hagas bien las cuentas. Y recuerda que una vez tomada una decisión, tanto en el caso de aceptar la herencia como de rechazarla, ésta es irrevocable y no se puede cambiar.

Hay que prestar especial atención a la plusvalía municipal. El Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional el método de cálculo para este impuesto que se estaba utilizando hasta ahora y el Gobierno ha tenido que modificarlo para adaptarlo al marco legal. Ahora los contribuyentes pueden elegir entre dos opciones de cálculo diferentes: aplicar al valor catastral unos nuevos coeficientes que se irán revisando anualmente o a través de la ganancia patrimonial (diferencia entre el precio de venta y el de compra). Debes tener en cuenta que si con la venta del inmueble no obtienes una ganancia patrimonial no tendrás que pagar la plusvalía municipal.

En el que caso de que decidas seguir adelante, debes de tener en cuenta que las herencias tienen sus plazos y que pasará cierto tiempo hasta que puedas tener las propiedades que has heredado y hacer con ellas lo que quieras. En este sentido, ya se sabe que heredar una casa no siempre sale barato, ya que, dependiendo del lugar o de tu situación, te puede suponer un importante desembolso. No obstante, si no puedes pagar de una sola vez los impuestos correspondientes, tienes alternativas que te ayudarán a aliviar ese trance económico y evitarán que tengas que renunciar a la vivienda.

Una vez aceptada la herencia, en el caso de que haya una vivienda, toca decidir qué haces con ella y qué es mejor si venderla o alquilarla. Normalmente, la venta suele ser la solución más sencilla cuándo se hereda entre varias personas. De esa forma, se realiza un reparto equitativo del dinero y, como herederos, ya no tendréis que preocuparos más por la vivienda.

Vender una casa que has heredado

Si decides vender la vivienda heredada, tienes que saber que te tocará volver a pagar impuestos. Además de la correspondiente plusvalía municipal, en este caso también te tocará pagar en el IRPF. Así, tendrás que incluir la venta del piso en la declaración de la renta correspondiente al año en el que realices la operación, ya que está sujeta a gravamen en el IRPF por la ganancia patrimonial que obtienes.

Esa ganancia la determinará la diferencia entre el valor de adquisición (importe asignado en la herencia, más los gastos y tributos, como sucesiones, plusvalías o notaría) y el de transmisión (importe real de la venta menos los importes de los gastos y tributos que hayan sido por cuenta del vendedor). En este sentido, tienes que saber que es totalmente legal restarle al precio de venta todos los gastos derivados de la operación de la venta que puedas justificar ante Hacienda. De igual modo, al precio de adquisición le puedes sumar gastos como el de impuesto de sucesiones.

El beneficio que obtengas tributará a un tipo fijo del 19% para ganancias de hasta 6.000 euros;  del 21%, para ganancias de entre 6.000 euros y 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros. Además, en los Presupuestos Generales del Estado de este año, se ha incluido un nuevo tramo para las ganancias que superen los 200.000 euros, a las que se aplicará un gravamen del 26%.

Ventajas e inconvenientes de vender una casa heredada

A la vista de todo esto, la ventaja de vender la vivienda heredada es que recibirás el dinero directamente y no tendrás que preocuparte de gestionarla en el futuro y pagar los gastos derivados de ella. Además, si se trata de una propiedad para varios herederos, la venta es la forma más fácil de repartirla. En cuanto al gran inconveniente de esta opción, no es otro que el elevado gasto en impuestos que conlleva.

En cuanto a la rentabilidad, las estimaciones del sector calculan entre un 15% y un 20% de ganancia media en una operación de venta, pudiendo llegar, en ocasiones, hasta el 30%. Y, a diferencia de si optas por alquilar la vivienda heredada, los beneficios los percibirás a corto plazo.

Además, si quieres seguir sacando rentabilidad al dinero obtenido de la venta, puedes invertirlo en productos financieros o de otro tipo que se ajusten a tu perfil inversor (más conservador, moderado o más dispuesto a asumir riegos).

Alquilar una vivienda heredada

La principal ventaja de que optes por alquilar una casa heredada es que no tendrás que pagar más impuestos que los que ya has abonado para aceptar la herencia. Eso sí, de lo que no te librarás es de tener que pagar los gastos derivados de poseer una vivienda, desde el IBI, el seguro de la casa o la comunidad, hasta posibles derramas o arreglo de desperfectos, entre otros. Sin olvidar, los impuestos que gravan el dinero que obtengas por su alquiler.

En este sentido, el funcionamiento del arrendamiento de la vivienda es sencillo. Al dinero que cobras por el alquiler puedes restar una serie de gastos, como el IBI, el seguro de la casa, la comunidad o las derramas. Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda. El resultado obtenido tendrás que integrarlo en la base imponible general, donde también va tu salario.

En definitiva, si decides alquilar la casa que has heredado, además de una fiscalidad favorable, ya que no tendrás que pagar nuevos impuestos, puedes contar con una fuente de ingresos mensuales extra derivada de la mensualidad que te paguen los inquilinos. Además, alquilar una vivienda es, generalmente, más rápido que vender. Con lo que si tu piso está bien situado y en buenas condiciones, es posible alquilarlo en pocos días.

Asimismo, aunque ser casero conlleva una serie de responsabilidades, tampoco puedes olvidar que, con esta opción, seguirás teniendo la vivienda en propiedad. Esto te permitirá seguir disfrutando de la rentabilidad derivada de esta inversión. Así, de acuerdo con datos del Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler en 2020 se situó en el 3,7%. En el caso de la vivienda, teniendo en cuenta el alquiler más la variación de precios, la rentabilidad en 2020 fue del 5,2%.

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