Hipoteca inversa: ¿qué es y cómo funciona?

• Las hipotecas inversas funcionan como cualquier otra hipoteca generando una deuda con un banco avalada por una propiedad
• Los perfiles más propensos a solicitar hipotecas inversas son las personas mayores

Hablamos de una opción mucho menos habitual que la hipoteca tradicional pensada para personas que necesiten financiación. Si eres de los que nunca han escuchado hablar de hipotecas inversas, te contamos todo lo que necesitas saber sobre este tipo de préstamo.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son aquellas que, aunque en general funcionan como cualquier otra hipoteca (generando una deuda con un banco avalada por una propiedad), tienen la particularidad de que el usuario, en lugar de recibir una gran cantidad de dinero de golpe para comprar una casa, percibe del banco cada mes una cuota acordada, y poco a poco se va generando una deuda con la entidad. El destino de esta deuda es ser liquidada cuando los deudores fallezcan. De esta manera, lo que reciben los concesionarios de la hipoteca es una renta vitalicia. Tras su fallecimiento, serán los herederos los que tendrán que hacer frente a la deuda que se haya generado.

Es un producto diseñado para que los jubilados completen su pensión poniendo el valor de su vivienda como garantía, pero sin perder la titularidad ni el derecho a vivir en ella. No debe confundirse con las hipotecas para mayores de 65, cuyo objetivo es que estos adultos puedan adquirir una vivienda sin que la edad sea un problema.

Disposición adicional

Si el interesado en la hipoteca inversa necesitara liquidez inmediata para algún gasto, las entidades bancarias suelen permitir una disposición adicional al principio. Este importe se sumaría al que fueran generando las cuotas mensuales a partir de ese momento. De esta manera, la hipoteca inversa puede servir también para que los mayores puedan hacer frente a un gasto inesperado o a una compra o desembolso grande para el que no tuvieran originalmente liquidez.

Tasación

La tasación de la vivienda es en principio el único gasto al que tiene que hacer frente los que soliciten una hipoteca inversa. Y es que el resto de gastos asociados a la firma de un préstamo hipotecario, como las comisiones de apertura, subrogación o amortización no les corresponden. Los gastos que genera la tasación no suelen ser demasiado elevados. Además, en la mayor parte de las ocasiones los solicitantes tampoco tienen que pagarlos en efectivos, sino que se suelen añadir como disposición adicional a la hipoteca.

¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?

El importe percibido dependerá de qué tipo de hipoteca inversa se suscribe. Pueden ser:

• Hipoteca inversa temporal: la entidad abonará al propietario de la vivienda una renta equivalente al valor de la hipoteca suscrita durante un periodo negociado. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca, pero no pierde el uso de la misma. Si no devuelve los fondos, serán los herederos quien tenga que asumir la deuda tras su fallecimiento.
• Hipoteca inversa vitalicia: con esta modalidad, el propietario recibirá una renta mensual proveniente de la hipoteca durante el resto de su vida. Lógicamente, la renta será menor que la de la hipoteca inversa temporal. Al optar por esta opción, hay que contratar un seguro de renta vitalicia, que se activará en el caso de que la persona beneficiaria sobreviva al periodo que se había determinado en el contrato. El seguro de renta vitalicia será quien se encargue de seguir pagando las rentas al asegurado hasta su fallecimiento.
• Hipoteca inversa de pago único: en este caso, el suscriptor percibirá la cantidad basada en la tasación de la vivienda a través de un único pago.

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Los perfiles más propensos a solicitar hipotecas inversas son los que se corresponden con personas mayores, de más de 65 años, que tienen una vivienda en propiedad y quieren disponer de más liquidez todos los meses. Además, entre éstos, son mejores candidatos los que tengan viviendas de más valor y herederos. Y es que los descendientes tendrán que hacer frente a una deuda después del fallecimiento de los titulares de la hipoteca, pero no perderán, en principio, la propiedad de la vivienda.

La edad de los solicitantes es uno de los elementos más importantes a la hora de calcular la cuota mensual que recibirán en concepto de hipoteca inversa. Cuanto más mayores sean, más alta será también esta cantidad, ya que se entiende que su esperanza de vida es menor.

La vivienda es el otro factor determinante a la hora de calcular la cuota que se va a recibir cada mes. Cuanto mayor sea el valor de ésta, lógicamente también puede ser más alta la cuota. Se valoran especialmente las casas que estén situadas en capitales de provincia, ya que son más sencillas de colocar en el mercado inmobiliario. Muchos bancos no aceptan viviendas que no tengan una valoración de, al menos, 200.000 euros.

¿Qué pasa con la deuda?

Al fallecer el titular de la hipoteca y dueño de la vivienda, los herederos se encuentran con una deuda compuesta por las cuotas que haya recibido el titular, más los intereses establecidos y los gastos de gestión. Son por tanto los herederos los que en último extremo asumen la responsabilidad de mantener a los beneficiarios de la hipoteca. No obstante, al contrario de lo que sucede con otro producto similar, la renta vitalicia inmobiliaria, no pierden la propiedad del inmueble.

En el momento del fallecimiento, el banco deja un plazo (que oscila entre los 6 y los 12 meses) para ejecutar la deuda. En ese momento, lo herederos tienen varias opciones. Pueden pagar, si disponen de la cantidad, el total del pasivo que se haya generado. En caso de que no cuenten con ese dinero (o no se lo quieran gastar), también pueden solicitar otra hipoteca distinta para pagar la deuda.

Entre sus opciones también se encuentra la de renunciar a la herencia si no quieren hacerse cargo de las deudas. O aceptarla a beneficio de inventario, lo que supone que tendrían que vender la propiedad y con la cantidad obtenida hacer frente a la deuda contraída con el banco.

Bancos que ofrecen hipotecas inversas

Actualmente, hay muy pocas entidades bancarias que ofrecen hipotecas inversas en España, como es el caso de Caja Ingenieros y el Banco Santander gracias al acuerdo con  Mapfre. El resto de entidades no disponen de hipotecas inversas debido a la baja demanda y a que temen que los herederos opten por no responsabilizarse de la deuda y por tanto el banco tenga que quedarse con la vivienda. Aun así, pueden llegar a estudiar tu perfil y decidir si te conceden este préstamo hipotecario o por el contrario te lo deniegan.

Compara hipotecas

Pero el hecho de que haya varios bancos y entidades financieras que ofrecen este producto hace que no todas las hipotecas inversas sean iguales. Cada empresa ofrece unas condiciones distintas: tipos de interés, valoración de las viviendas o importes a financiar. Por eso, antes de contratar una hipoteca inversa, o cualquier otro tipo de producto financiero, es recomendable que los interesados consulten varias opciones. Con el comparador de hipotecas de Rastreator es más sencillo llevar a cabo este proceso, ya que se pueden obtener en unos minutos las propuestas de distintas entidades bancarias.

Calcular hipoteca

Preguntas frecuentes

1

¿Qué intereses tienen las hipotecas inversas?

Los bancos que ofrecen hipotecas inversas prestan el dinero al propietario de la vivienda y, con cada cuota, se va generando una deuda con la entidad. En el caso de que tus herederos quieran liquidar la deuda para quedarse con la vivienda, tendrán que asumir el tipo de interés que hayas negociado con el banco.

2

¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa?

La persona que contrata la hipoteca inversa no tiene que devolver el dinero que recibe del banco. Una vez fallece son los herederos los que tienen que decidir cómo devolver la deuda. El banco puede recuperar el dinero quedándose con la vivienda para una futura venta o recibiendo la cantidad total que te ha prestado más unos intereses por parte de tus herederos.