¿Es mejor comprar una casa nueva o una para reformar?

• Adquirir una casa sobre plano rebaja su precio, pero tendrás que esperar varios años a que se complete su construcción
• Debes tener claras las necesidades de reforma de una vivienda usada, incluyendo posibles imprevistos

La compra de una vivienda es, para muchas personas, la inversión más importante que van a realizar en su vida. A todo el mundo le gustaría poder elegir entre comprar una casa nueva o construirla desde cero, pero no es una decisión al alcance de todos los bolsillos.  Si estás pensado en dar el paso, una de las dudas más recurrentes es: ¿compro una casa nueva por estrenar, o me compensa más adquirir un inmueble de segunda mano y pedir una hipoteca para la reforma?

Lo cierto es que tienes muchas opciones para estrenar una vivienda, desde comprar un inmueble de obra nueva hasta uno de segunda mano, pasando por solicitar una hipoteca para casas prefabricadas. No existe una respuesta universal a tal dilema. Cada una de las opciones tiene unos pros y contras, y su peso depende de tus preferencias, necesidades y circunstancias vitales. A continuación repasamos algunos de los factores que pueden influir en tu decisión.

¿Cuándo puedo entrar a vivir?

El principal atractivo de una vivienda nueva es que la vas a estrenar tú. En principio, te la van a entregar en condiciones óptimas para que la puedas amueblar a tu gusto, y entrar a vivir. Sin embargo, si adquieres el piso sobre plano para obtener un mejor precio, vas a tener que esperar a que se complete su construcción, incluso varios años. Es posible que durante ese tiempo tengas que incurrir en un doble gasto de alquiler de la residencia actual y de hipoteca de la vivienda futura.

El parque de viviendas de segunda mano dará lugar a encontrar opciones de disponibilidad inmediata para proceder a la reforma. Por lo general, la principal demora la supone la pedir una hipoteca y que te la aprueben, que podrá llevar hasta tres meses.

¿Cuál responderá mejor a mis necesidades?

Si quieres residir en una zona céntrica, con fácil acceso a la vida social, cultural y comercial de la ciudad, encontrarás una mayor oferta en el mercado de viviendas de segunda mano. Los terrenos edificables son escasos en los barrios más emblemáticos, y como es lógico, los nuevos desarrollos de viviendas se suelen llevar a cabo en las afueras. En estas urbanizaciones, la oferta de servicios (escuelas, centros de salud, etc.) puede estar menos consolidada, pero al mismo tiempo, será más habitual contar con zonas comunes y compartidas para el ocio y el deporte. También resultará más fácil aparcar.

Las nuevas viviendas estarán, por lo general, adaptadas desde su diseño a las necesidades de hoy en día: los materiales y las tecnologías más innovadoras, y una distribución contemporánea. Tras lo vivido en la pandemia, las nuevas promociones contarán además con mayor espacio al aire libre, en forma de jardines, balcones y terrazas.

El factor novedad se traduce en un mayor precio por metro cuadrado, de media, en comparación al de la usada. No obstante, si sopesas adquirir un piso de segunda mano, necesitas tener claro el valor de las reformas que vas a llevar a cabo, incluyendo en el presupuesto una cuantía para imprevistos.

Con la reforma, vas a poder decorar la casa al completo a tu gusto, e incluso adaptar la distribución a tu modo de vida. Además de lo inmediatamente visible, la habitabilidad de la vivienda puede requerir cambios en el sistema eléctrico o en las tuberías. Si las necesidades detectadas incluyen problemas de estructura, el presupuesto se puede disparar por encima de lo conveniente.

La reforma llevada a cabo no será tan solo un gasto, revalorizará el valor de la vivienda para una potencial venta en el futuro.

¿Cómo afectará a mi nivel de gastos?

Las viviendas de primera mano presentan, de entrada, una mayor durabilidad: lo lógico es que no haya que hacer arreglos en el hogar durante un tiempo, ni tampoco hacer frente a gastos comunitarios extraordinarios como la limpieza de la fachada durante unos cuantos años. Incluso en el caso de que haya que imprevistos, en una obra nueva estarás cubierto por los plazos de garantía que marca la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): un año para malos acabados, tres años para problemas que afectan a la habitabilidad, y diez años para defectos estructurales. En contrapartida, los gastos mensuales de comunidad suelen ser menores en los bloques antiguos, puesto que el gasto en zonas y servicios comunes no es tan elevado.

En cuanto a las facturas de luz y gas, la obra de nueva construcción cumple mejor con los estándares de eficiencia energética, lo que implica un ahorro, aún cuando en una reforma se tome en cuenta la mejora del aislamiento térmico.

¿Qué impuestos debo asumir?

Por la compra de una nueva vivienda se debe pagar un 10% de IVA, porcentaje que se ve reducido al 4% si se trata de una vivienda de protección oficial. En cambio, por las viviendas de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. El tipo de gravamen general varía, dependiendo de la comunidad autónoma, entre el 4% y el 11%. Existen tipos reducidos de ITP, en función también de cada comunidad, para primera vivienda, personas menores de 35, familias numerosas, o personas con discapacidad.

¿Cómo afectará a mi hipoteca?

La concesión del préstamo hipotecario no dependerá, en principio, de si se trata de un inmueble de primera o segunda mano. La entidad financiera lo determinará en función del importe de tasación de la vivienda y del diagnóstico de tu situación financiera.

Existen en el mercado decenas de productos hipotecarios de distintos bancos, cada uno con sus propias características en comisiones, condiciones, intereses y garantías. Para encontrar la que más se adapta a tus necesidades, lo más práctico es utilizar el comparador de hipotecas de Rastreator.com, que permite comparar entre una gran cantidad de opciones.

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