Cláusulas abusivas de las hipotecas: ¿cuáles son?, ¿se pueden reclamar?

• Durante años, los bancos han incluido en los contratos de sus hipotecas algunas cláusulas que han sido declaradas nulas por la Justicia

• Si tu hipoteca tiene alguna cláusula abusiva puedes reclamar la restitución de los daños generados, tanto al propio banco como ante los juzgados

Las cláusulas abusivas de las hipotecas llevan años en el centro de mira de los españoles. Se ha hablado y se sigue hablando mucho de ellas, por el perjuicio que han supuesto para miles de consumidores, que han asumido más gastos de los que debían en la compra de sus viviendas.

La banca las ha usado durante décadas, aprovechando el desconocimiento que había entre los usuarios de ciertos productos bancarios. Sin embargo, a raíz de la crisis económica de 2008, los consumidores comenzaron a reclamar y han conseguido victorias importantes en los tribunales, que han declarado nulas algunas de ellas, abriendo la puerta a que los damnificados puedan reclamar el dinero que no tenían que haber pagado. Es el caso de la cláusula suelo, de la de vencimiento anticipado, de la hipoteca multidivisa o de los gastos del préstamo.

Y aunque con la nueva Ley de crédito hipotecario, que entró en vigor en junio de 2019, se ha intentado poner freno a las cláusulas abusivas en las hipotecas, debido a los largos plazos que tienen estos préstamos, todavía sigue habiendo personas afectadas por estas prácticas. ¿Tiene tu hipoteca alguna de estas cláusulas abusivas? En Rastreator, te explicamos cuáles son, si puedes reclamarlas y cómo.

¿Qué es una cláusula abusiva?

La legislación española explica que las cláusulas abusivas de las hipotecas son todas aquellas condiciones que una de las dos partes implicadas en la operación establece en el contrato del préstamo hipotecario de forma unilateral. Es decir, que no han sido negociadas ni consentidas expresamente por el consumidor, en contra de lo que se considera buena fe. Esta situación genera una desigualdad en los derechos y obligaciones de una de las partes, en concreto, del hipotecado.

Así, en el caso concreto de las hipotecas, hay cláusulas que se han declarado abusivas por la Justicia y, por tanto, nulas, por haber sido añadidas de forma poco transparente por el banco y por haber causado daños al hipotecado. Por ejemplo, haciéndole pagar más por su préstamo.

En este sentido, cuando se declara una cláusula nula, la parte perjudicada tiene derecho a la restitución de los perjuicios causados y a que se actúe como si nunca hubiera existido en el contrato. Por lo general, la entidad financiera se ve obligada a compensar al usuario por los daños causados o a sustituir esa cláusula por otra.

No obstante, existen dos tipos de nulidades para las cláusulas abusivas de las hipotecas:

• Por un lado, la nulidad absoluta o de pleno derecho, que no pone límites temporales a las reclamaciones.

• Y, por otro, la nulidad por vicio de consentimiento o error, que sólo permite poner la reclamación en los cuatro años siguientes a la firma del contrato.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas de las hipotecas?

En los últimos años, han sido varias las cláusulas de contratos de préstamos hipotecarios en España que se han declarado abusivas por los tribunales españoles y europeos. Estas son las más importantes.

Gastos de constitución de la hipoteca

Durante décadas, fue habitual que quien contrataba una hipoteca tuviera que hacerse cargo de una serie de gastos de gestoría, de notaría, de tasación o de impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) relacionados con la escritura del préstamo hipotecario. Esto suponía unos cuantos miles de euros más para el bolsillo del hipotecado. Sin embargo, en 2015, el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, al entender que el banco también era parte interesada en la operación y, en consecuencia, tenía que contribuir al pago de los mismos.

Aunque los afectados no pueden recobrar todos los gastos, sí que pueden recuperar una parte si en su momento se hicieron cargo de ellos al 100%. Los prestatarios afectados por esta cláusula tienen derecho a la restitución del total de los gastos de gestión, tasación y registro de la propiedad, así como a la mitad de los gastos notariales. No tendrán derecho, no obstante, a la devolución del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Además, si la entidad no te informó correctamente del pago de una comisión de apertura, también puedes exigir la devolución.

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 fija el reparto de los gastos, que deben aparecer de manera “clara y veraz” en la documentación que te entregue el banco antes de la firma. Y, ahora, la mayoría de los gastos asociados a la formalización de una hipoteca los asume el banco.

Cláusula suelo

La cláusula suelo era un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables referenciadas al euríbor y que impidió a los hipotecados beneficiarse de las bajadas que registraba el indicador. Y es que cuando el euríbor se fue a mínimos, las entidades financieras aplicaron este tope que los clientes tenían que pagar, aunque el interés real de su hipoteca estuviera por debajo.

El resultado es que muchas personas han estado pagando de más por su préstamo durante años. El problema es que esta cláusula se incorporó en gran parte de los casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, por lo que fue declarada abusiva por los tribunales y, por tanto, nula. Por ello, todos los afectados tienen derecho a reclamar la devolución de lo pagado indebidamente.

Vencimiento anticipado

La cláusula de vencimiento anticipado en las hipotecas es otra de las prácticas que se ha considerado abusiva. Con esta cláusula, las entidades financieras buscaban protegerse ante los impagos de hipotecas, permitiéndoles resolver el contrato y reclamar el importe total adeudado antes de plazo. El problema es que, en muchos casos, el banco podía ejecutar la hipoteca con la demora de un único pago.

Esta cláusula de las hipotecas se consideró abusiva y ha quedado muy limitada en la nueva ley hipotecaria, según la cual, solo permite la ejecución por impago cuando se deban 12 cuotas o el 3% del capital concedido, en la primera mitad del préstamo, o 15 mensualidades o el 7% del crédito, si se está en la segunda mitad de vida de la hipoteca.

Cláusula de intereses moratorios

Otra cláusula abusiva muy habitual en las hipotecas era la relacionada con los intereses aplicados por la entidad bancaria cuando el hipotecado se demoraba en el pago de las cuotas. Los bancos incluían un coste muy elevado, lo que conllevaba a que la suma de los impagos y los intereses aumentasen a cantidades astronómicas. El Tribunal Supremo sentenció en el año 2016 que, en caso de demora, el interés que aplicase el banco no podía superar los tres puntos porcentuales al interés pactado para la hipoteca.

Las hipotecas multidivisa

Otra práctica polémica fueron las hipotecas multidivisa, que eran préstamos para la adquisición de vivienda que se concedían en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. Así, si la divisa en cuestión tenía un valor menor que el del euro y su índice se mantenía bajo, el crédito salía más barato que uno dado en euros y referenciado al euríbor.

Sin embargo, si el valor de dicha moneda y el del índice subían, la hipoteca multidivisa salía más cara. Y eso fue lo que pasó y, con ello, disparó la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

¿Se pueden reclamar las cláusulas abusivas de las hipotecas?

Si tu hipoteca tiene alguna cláusula abusiva puedes reclamar la restitución de los daños generados, tanto al propio banco como ante los juzgados. En cuanto al plazo para hacerlo, dependerá del tipo de nulidad declarada (absoluta o de pleno derecho o por error o vicio del consentimiento).

En cualquier caso, cuentas con diferentes procedimientos administrativos y judiciales para solicitar la restitución de los daños que te haya podido causar la aplicación de cláusulas abusivas en tu hipoteca. En primer lugar, tienes que presentar una reclamación extrajudicial ante el servicio de atención al cliente o ante el Defensor del Cliente de tu entidad financiera, solicitando la eliminación de dicha cláusula abusiva.

Si en el plazo de dos meses no recibes respuesta o rechaza tu solicitud, puedes ir a los tribunales o presentar tu reclamación ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. El problema es que la resolución del Banco de España, aun siendo favorable para ti, no es vinculante, y tu entidad puede ignorarla. No obstante, si la decisión es a tu favor, tendrás más opciones de que te den la razón en un juicio.

Y es que, si la entidad sigue ignorando tu reclamación o la rechaza alegando que no procede o que estás fuera de plazo, si quieres que se elimine esa cláusula de tu hipoteca y recuperar lo que has pagado de más, la última opción que te queda es la de la vía judicial, ya sea a través de una acusación particular o formando parte de una causa común a través de una asociación de consumidores.

En el caso de que el banco te haga algún tipo de propuesta, léela atentamente para asegurarte de que en ella no se te priva de ninguno de los derechos ya reconocidos judicialmente.

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