¿Qué gastos debes tener en cuenta cuando contratas una hipoteca?

• Los gastos derivados de la operación de compraventa y de la formalización del préstamo hipotecario incrementan un 10% el coste de la vivienda
• La nueva Ley de crédito inmobiliario ha supuesto novedades en el reparto de gastos entre el banco y el cliente, pero hay otros aspectos como las comisiones o productos vinculados que deben tenerse en cuenta

Si te has decidido a comprar una vivienda, seguramente estás pensando en solicitar una hipoteca. Si es así, antes de pedirla deberás hacer cálculos. Y es que esta operación, además de obligarte a destinar a su pago una parte de tus ingresos mensuales durante un largo periodo de tiempo, tiene una serie de gastos derivados de la compraventa y de la formalización de la hipoteca que debes tener en cuenta, ya que llegan a incrementar en un 10% el coste de la misma.

No obstante, la nueva Ley de crédito inmobiliario ha traído importantes novedades en el reparto de estos gastos entre tú y la entidad financiera. Y, a diferencia de lo que pasaba antes, a partir de su entrada en vigor en junio de 2019, es el banco quien asume la mayoría de gastos en el caso de la formalización del préstamo hipotecario (no así en la operación de compraventa).

En Rastreator, analizamos a cuánto ascienden tanto los gastos de comprar una vivienda como los de una hipoteca para que tengas claro cuánto tienes que ahorrar para poder solicitar un préstamo.

¿Qué gastos se derivan de la operación de compraventa?

Pidas o no pidas financiación para la adquisición de tu nueva vivienda, parte de los gastos que tienes que tener en cuenta son los asociados a la operación de compra del inmueble. Cuando se trata de una hipoteca, la mayoría de estos gastos los debe asumir el banco. Principalmente se dividen en gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos.

Notaría

En los gastos de notaría se incluyen los honorarios que deberás pagar al notario por escriturar y certificar la operación de compraventa. Sus honorarios están regulados por la Administración y son los mismos para todos.

Registro

Es necesario inscribir la compraventa del inmueble en el Registro de la Propiedad. Por un lado, es necesario pagar la hoja simple, unos 20 euros, en la que se verifica la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas…). El coste de la inscripción está regulado por el Gobierno y depende del coste de la vivienda adquirida. Es el mismo para todos los registradores.

Gestoría

La gestoría es un gasto opcional. Puedes contratar a un gestor para que realice en tu nombre trámites como la liquidación de los impuestos u otros papeleos o puedes hacerlo tú o encargárselo a la notaría. Sus honorarios suelen estar entre los 200 y 300 euros.

Impuestos

En el caso de que la vivienda que vayas a adquirir sea nueva, deberás de pagar una serie de impuestos relacionados con la hipoteca, como el IVA, que asciende al 10% del importe de compra. Si el piso que vas a comprar es usado, deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma. Estos impuestos son, sin duda, el gasto más elevado de la operación de compra. A estos, deberás añadir el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un impuesto autonómico cuyo valor puede variar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de compra, según la comunidad.

¿Qué gastos asume el banco en una hipoteca?

La mayoría de los gastos de las hipotecas los debe asumir el banco. La Ley de Crédito Inmobiliario establece que en las hipotecas formalizadas a partir del 16 de julio de 2019 los bancos deben asumir los gastos de gestoría, notaría y registro. Las copias de los documentos del notario las debe pagar la persona que las solicite, mientras que la tasación es el único gasto que corre a cargo del cliente. Además, para las hipotecas formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018, el banco también debe hacerse cargo del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Cómo calcular los gastos de escritura de una hipoteca?

La escritura de la hipoteca es un documento que recoge las cláusulas y condiciones que has pactado con tu banco para el préstamo. En él aparece el capital prestado, el plazo de amortización, el tipo de interés y la TAE, entre otros conceptos. Este documento lo tiene que expedir un notario y tiene un coste que desde 2019 lo asume el banco. Aunque el importe se calcula mediante unos aranceles notariales regulados por el Gobierno, la cantidad varía en función del valor del inmueble.

Gastos asociados a la formalización de la hipoteca

Si vas a financiar la compra de tu vivienda mediante una hipoteca, deberás de sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa. Y aunque la entrada en vigor de la nueva Ley de crédito inmobiliario ha supuesto cambios en el reparto de estos gastos entre tú y la entidad financiera, todavía hay algunos que correrán a tu costa.

Es el caso de la tasación de la vivienda. Es uno de esos gastos que debes afrontar de manera obligatoria, te concedan o no la hipoteca. Una empresa tasadora homologada –puedes elegirla tú- realizará, de forma independiente, una tasación de la propiedad que deseas adquirir, para que el banco calcule que porcentaje de financiación que, en función del valor del inmueble, puede concederte. Aunque es un gasto que corre de tu cuenta, algunas entidades financieras lo asumen de manera voluntaria. El coste puede oscilar entre los 250 y los 500 euros.

No obstante, en el caso de la formalización de la hipoteca, ahora es el banco quien se hace cargo de la minuta de la notaría, de los honorarios registrales, de la factura de la gestoría y del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo que ha hecho que se reduzca considerablemente el gasto al que tendrás que hacer frente en la contratación de un préstamo hipotecario.

Con todo, en este punto debes de tener en cuenta otros costes adicionales:

• Comisiones bancarias: aunque muchas entidades han eliminado ya la comisión de apertura, en el caso de que la hipoteca que suscribas la tenga, deberás abonarla en ese momento. La nueva normativa hipotecaria no las ha prohibido, pero exige que se devengan una sola vez y que en ellas estén englobados todos los gastos de estudio, de tramitación y concesión del préstamo Esta comisión no está limitada por ley, pero su porcentaje suele oscilar entre el 0,25% y el 1% de la cantidad prestada. Otra de las comisiones que te puedes encontrar es la de amortización anticipada. Igual que ocurre con la de apertura, cada vez son más las entidades financieras que han apostado por su eliminación. Pero si no es tu caso, la nueva Ley de crédito inmobiliario también recoge novedades en este aspecto. Así, para hipotecas de tipo fijo, la comisión de amortización anticipada no podrá ser mayor del 2% durante la primera parte de vida del préstamo y del 1,5%, después. Para hipotecas variables, será del 0,25% para los tres primeros años o del 0,15% para los cinco primeros y luego no se cobrara nada.

• Seguros: recuerda que en el mismo momento en el que adquieres el piso, debes suscribir un seguro de incendios de manera obligatoria. Además, a cambio de mejorar las condicione, algunas entidades bancarias pueden ofrecerte la contratación de productos vinculados a la hipoteca. Contratar productos vinculados puede hacer que el diferencial de la hipoteca se recorte hasta en el 1,3% y reducir la cuota anual en torno a unos 1.000 euros anuales. Pero recuerda que, tal y como recoge la nueva Ley de crédito inmobiliario, no tienes la obligación de suscribirlos. Con todo, tenlo presente a la hora de formalizar tu hipoteca, porque es otro gasto más que deberás asumir.

Comparador de hipotecas de Rastreator

Si ya has elegido tu futura vivienda y quieres saber de una forma rápida cuánto dinero podrás solicitar dependiendo de tu perfil, qué gastos deberás tener en cuenta al comprar una casa, así como calcular cuál sería tu cuota mensual, Rastreator pone a tu disposición su simulador de hipotecas. En este sentido, recuerda que para calcular la cuota de tu hipoteca será necesario que incluyas una estimación de gastos extra, ya que, además de tener ahorrado el 20% del precio de la vivienda, tal y como te hemos explicado, necesitarás en torno a un 10% para cubrir costes asociados a la formalización del préstamo. Esto significa que al importe de la hipoteca deberás añadir una partida adicional del 30% del precio del inmueble.

Además de saber cuánto dinero te puede prestar el banco o cuál puede ser tu cuota mensual, para agilizar y simplificar la búsqueda de financiación, Rastreator pone a tu disposición un servicio de asesoramiento hipotecario. Nuestros asesores estudiarán tu situación económica de cara a ayudarte a encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tus circunstancias y, además, se encargarán de hacer todas las gestiones de forma gratuita.

Asimismo, para evitar un largo peregrinaje por bancos, cajas y otras entidades de crédito, en el comparador de hipotecas de Rastreator puedes analizar una gran variedad de ofertas. Solo tienes que introducir algunos datos y en unos minutos verás todos los productos disponibles adaptados a tu situación personal y financiera.

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