¿Qué son las hipotecas en primer y segundo grado?

• Los grados establecen la prioridad y el orden en el que se devolverán las deudas a los acreedores en caso de impago
• Por lo general, el rango aparece reflejado en el contrato hipotecario y la mayoría de entidades bancarias marcan sus préstamos como de primer grado

Quien más o quien menos tiene el sueño de tener un techo propio donde vivir. Y para cumplirlo, salvo que seas de esos privilegiados que cuenta con ahorros suficientes para abonar al contado el pago de la misma, te verás en la obligación de contratar una hipoteca. Y, seguramente, te decantarás por una hipoteca. Desde el momento que solicites el préstamo, la entidad financiera quiere tener garantías de que lo vas a devolver y te exigirá unos determinados requisitos de solvencia económica y estabilidad laboral. Asimismo, las entidades bancarias cuentan con una serie de instrumentos para garantizarse que, en caso de impago, la deuda les será devuelta.

Así, en un momento como el actual, en el que un euríbor disparado eleva de manera notable las cuotas hipotecarias en cada revisión, no son pocas las familias que empiezan a tener dificultades, llegando, en casos extremos, a no poder hacer frente al pago de la hipoteca. Y en caso de situación de impago, es importante conocer, entre otros aspectos, el grado de tu hipoteca. Y es que no todas las hipotecas son iguales, sino que existen diferentes rangos: hipotecas de primer grado e hipotecas de segundo grado.

Es un elemento a tener en cuenta a la hora de pedir el crédito hipotecario y que debe figurar en tu contrato. Y es que los grados de las hipotecas establecen la prioridad y el orden en el que deberán devolverse las deudas por parte del deudor en caso de impago, haciendo referencia a la prioridad en el cobro. El grado figurará en el contrato de tu hipoteca y, en la mayoría de los casos, las entidades bancarias establecerán que el préstamo hipotecario es una hipoteca de primer grado.

Hipotecas de primer grado

Las hipotecas de primer grado son aquellas en las que el prestamista tiene prioridad de cobro en caso de impago. Es decir, le conceden a la entidad financiera de turno la prioridad de la deuda. Con lo que, en caso de impago y si el deudor tiene más deudas, el banco va a ser el primero a la hora de reclamar y cobrar esa deuda respecto a otros acreedores. Es decir, si, por ejemplo, hay varias deudas sobre una vivienda hipotecada que se termina embargando porque el titular del préstamo no puede pagarlo, el dinero obtenido de la subasta se deberá utilizar para pagar, lo primero, las deudas de primer grado, o sea, a la entidad que concedió la hipoteca.

En este caso, además de marcar que tienen preferencia en el cobro de la deuda sobre otros posibles acreedores, las hipotecas de primer grado establecen que no existe límite de cuantía. Es decir, que esta prioridad en el cobro de la deuda se aplica a la totalidad de dicha deuda, no solo a una parte. De alguna manera, el hecho de que una hipoteca sea de primer grado es como un seguro de cobro para los bancos en el caso de que el titular del préstamo no pague.

¿Qué es una hipoteca de segundo grado?

Por otra parte, también hay hipotecas de segundo grado, que son aquellas que no tienen prioridad en el cobro de la deuda. Se trata de préstamos hipotecarios que se contratan ofreciendo como garantía hipotecaria un inmueble que ya tiene una hipoteca. Esta última sería la de primer rango y la que tendría prioridad de cobro en caso de impago y de que se procediera a embargar la vivienda hipotecada. Y es que, para que haya un préstamo de segundo grado es necesario que, previamente, haya uno de primer grado.

En este sentido, se puede pedir una hipoteca de segundo grado por varios motivos. Por ejemplo:

• Como alternativa a un préstamo personal con un importe elevado. De esta forma, se consigue financiación con un interés menor.
• Para reunificar deudas y préstamos en una única cuota, excepto la hipoteca de primer rango que se paga otra cuota a parte.
• Comprar una segunda vivienda, que suele usarse cuando el valor de tasación no es suficiente o las posibilidades de recolocación del inmueble son baja.

En cualquier caso, quien contrate una hipoteca de segundo rango, se verá pagando dos cuotas cada mes (una por la hipoteca de primer grado y otra por la de segundo) y un solo inmueble hipotecado.

En resumen, los grados de las hipotecas permiten a las entidades bancarias asegurarse de que, ante un caso de impago, serán ellas las primeras en recibir las compensaciones económicas que se deriven de un posible impago. Además, esto no quiere decir que el deudor no tenga que pagar también lo que reste de las deudas. Obviamente, tendrá que hacerlo, pero la prioridad la tendrá la hipoteca de primer grado.

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