Cómo rehipotecar una vivienda

• Esta operación financiera consiste en cancelar la hipoteca que existe sobre un inmueble y contratar otra usando la vivienda como garantía, de nuevo, y obtener así liquidez
• La entidad tiene la última palabra sobre la aprobación o no de este procedimiento, que, además, lleva una serie de gastos asociados

Reformar la cocina, pagar un coche, abrir un negocio… Son muchas las circunstancias que pueden llevarte a una necesidad puntual de dinero y a tener que pedir financiación externa. Es probable que lo primero que se te haya pasado por la cabeza sea solicitar un préstamo. Pero debes saber que tienes otras alternativas. Rehipotecar tu vivienda puede ser una solución más interesante que un préstamo personal para financiar esos gastos. No obstante, aunque tiene sus ventajas, esta operación financiera también conlleva una serie de gastos, así como ciertos riesgos que tienes que tener en cuenta.

Pero ¿qué es rehipotecar la vivienda? ¿Cómo rehipotecar mi casa? ¿Puedo rehipotecar una vivienda para comprar otra? En Rastreator, queremos explicarte cómo funciona esta alternativa, para qué sirve y qué necesitas para solicitarla, para que valores si es la mejor opción para ti.

Qué es rehipotecar la casa

Rehipotecar una vivienda es una operación financiera que te permite pedir una hipoteca sobre tu vivienda habitual, volviéndola a poner como garantía. Si todavía no has terminado de pagar la hipoteca que contrataste para comprar tu casa, tendrás que cancelarla y pedir una nueva. De esta forma, la nueva hipoteca incluirá el importe que aún te quede de pagar del primer préstamo más la suma del capital nuevo que quieras añadir.

En principio, cualquier hipotecado puede rehipotecar su casa. Sin embargo, la decisión final será del banco, que comprobará cuál es tu perfil y, sobre todo, tu solvencia. Antes de aceptar tu petición, revisará el estado de tu hipoteca actual, comprobará tu nivel de endeudamiento y historial crediticio.

Para qué sirve rehipotecar una vivienda

La finalidad principal de rehipotecar la vivienda es acceder a un capital adicional para hacer frente a un gasto sin tener que acudir a un préstamo personal. Se puede optar por esta opción por distintas razones, aunque los motivos más comunes son:

• Rehipotecar una vivienda para comprar otra. Hay quien opta por esta posibilidad porque, en ocasiones, puede ser más sencillo rehipotecar una vivienda habitual que conseguir una nueva hipoteca para una segunda vivienda. En este caso, los requisitos que exigen las entidades para acceder a un préstamo hipotecario son mucho más estrictos.
• Rehipoteca de vivienda para hacer una reforma. Si estás pagando tu casa, pero necesitas dinero para reformar el baño o la cocina, esta es una alternativa para conseguir financiación. Es verdad que hay préstamos específicos para reforma, pero depende del presupuesto de la obra. Si es elevado, las condiciones de una hipoteca siempre son mejores que las del préstamo personal, ya que puedes conseguir más dinero y el interés suele ser más bajo.
• Rehipotecar la casa para emprender un nuevo proyecto. ¿Eres emprendedor? ¿Vas a poner en marcha un nuevo negocio? Tienes que saber que la rehipoteca de tu vivienda es una de las vías de financiación habitual a la hora de iniciar una nueva actividad.
• Rehipotecar la vivienda para unificar préstamos. Otra de las finalidades de rehipotecar es la de reunificar deudas, agrupando todas las financiaciones que puedas tener en una única hipoteca. De esta manera, pagarás una sola cuota, en lugar de muchas.

Cómo rehipotecar mi casa

Pero, ¿cómo rehipoteco mi casa? Si te estás haciendo esta pregunta, tienes que saber que el proceso es sencillo, pero tienes que seguir unos pasos que seguro que te suenan. Esto es lo que tienes que hacer para rehipotecar tu casa paso a paso:

1. Calcular el dinero que necesitas pedir e informar a tu banco.
2. El banco se encargará de estudiar la operación.
3. Cuando el banco apruebe la operación, tendrás que cancelar la hipoteca.
4. Contratar un nuevo préstamo hipotecario.

Informa a tu banco

Una vez que sepas cuánto dinero necesitas, lo primero que tienes que hacer es ponerte en contacto con tu banco para negociar esta operación. Y es que es indispensable que la entidad bancaria dé su visto bueno. Así, una vez informado, el banco estudiará la viabilidad de la operación, igual que haría con cualquier hipoteca.

Estudio de la operación

La entidad financiera realizará un análisis de tu solvencia y perfil económico y te pedirá los documentos necesarios para valorarlo. Entre otras cuestiones, comprobará tu historial crediticio, nivel de endeudamiento, estabilidad laboral o la situación de tu hipoteca actual y el capital que todavía tienes pendiente de abonar. Es muy probable, además, que el banco te vuelva a pedir documentación que ya solicitó al contratar la primera hipoteca, como la tasación del inmueble o una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Cancelar tu hipoteca actual

Una vez que el banco dé el visto a rehipotecar tu vivienda, llega el momento de dar el segundo paso: la cancelación de la hipoteca actual (si tienes, claro está). En este momento y dependiendo de las características de tu préstamo, es probable que debas asumir algún gasto. Así, en el caso de que este tenga comisión por amortización anticipada, te tocará pagarla para poder cancelarlo. Además, tendrás que abonar los gastos de la escritura de cancelación y los del Registro de la Propiedad, donde tienes que presentar la documentación del notario para proceder a la anulación del préstamo. Estos gastos te los ahorrarás en el caso de rehipotecar una vivienda pagada.

Pedir una nueva hipoteca

El siguiente paso para rehipotecar tu vivienda es contratar el nuevo préstamo. Al ser nuevo, puedes aprovechar para revisar algunas de sus condiciones. Por ejemplo, pasarte de una hipoteca variable a una fija o ampliar el plazo de amortización. En cualquier caso, siempre tendrás que hacerlo con el visto bueno del banco. En cuanto al capital de la nueva hipoteca, será la suma del que te quede pendiente de la vieja hipoteca más el importe extra que solicites.

Una vez cerrado esto, tocará formalizar la firma de la nueva hipoteca. El proceso es el habitual de cualquier hipoteca, igual que los gastos asociados. Aquí, da igual que lo que quieras rehipotecar sea una casa pagada o no. Es decir, una posible comisión de apertura o una nueva tasación de tu vivienda. Los costes de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), correrán a cargo del banco.

Con todo, antes de llevar a cabo esta operación, haz números y estudia también otras posibilidades para asegurarte de que no te pillas los dedos.

Diferencias entre rehipotecar una vivienda y ampliar una hipoteca

Como hemos visto, rehipotecar la vivienda es una opción para conseguir financiación extra. Sin embargo, no es la única alternativa. Otra posibilidad es ampliar la hipoteca actual, sumando la cantidad que necesites a la deuda que ya tienes. Para ello, deberías hacer una novación, que es la operación que te permite hacer cambios en tu contrato hipotecario renegociando algunos aspectos del mismo sin cambiar de entidad. La principal diferencia con rehipotecar la vivienda es que con la ampliación no tienes que cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva, por lo que se podría decir que es más sencillo.

¿Qué es mejor, ampliar la hipoteca o hacer una nueva?

En este momento, es probable que te hagas la pregunta del millón: ¿Qué me conviene más ampliar la hipoteca o rehipotecar mi casa? Pues la respuesta, y más tratándose de una inversión importante, va a ser: depende. Y es que te tocará analizar con detalle cada una de las opciones, echar cuentas y elegir la alternativa que te interese más.

Ventajas de ampliar la hipoteca

En cualquier caso, de primeras, la ampliación de hipoteca es un proceso más sencillo y menos prolongado en el tiempo que rehipotecar la vivienda. Eso sí, si estás pensando en los gastos, debes de saber que no te va a salir gratis. En este caso, es probable que te toque abonar una comisión por novación (si tu banco la aplica). Esta deberá ser la que pactaste con el banco cuando firmaste el préstamo y la que aparece en la escritura. En la mayoría de los casos, oscila entre el 0,5% y el 1% del importe pendiente.

Además, el banco puede solicitar una nueva tasación de tu vivienda, para conocer su valor actual y analizar si aprueba o no la ampliación de capital de tu hipoteca. Asimismo, es posible que tu entidad aproveche para subirte algo el interés de tu hipoteca o te solicite garantías adicionales.

Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda

Los gastos aparejados a rehipotecar la casa, en principio, son más ya que son los asociados a dos operaciones: cancelar la vieja hipoteca y contratar una nueva. Es decir, tendrás que pagar, por un lado, una posible comisión por amortización anticipada, los gastos de la escritura de cancelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad (en el caso de que todavía no hayas pagado la casa). Por otro lado, es posible que tengas que pagar una comisión de apertura y una tasación de tu vivienda para la nueva hipoteca. Ahora bien, si las condiciones de la nueva hipoteca son mejores que las de la que tenías antes, a la larga te saldrá a cuenta.

Las mejores opciones para rehipotecar tu casa

Para rehipotecar tu casa, tendrás que acercarte a tu entidad y que apruebe la operación. De lo contrario, deberás encontrar un banco que esté dispuesto a concederte esa hipoteca ampliada y destinar parte del capital a cancelar la deuda hipotecaria que tengas con tu actual banco. En principio, puedes rehipotecar tu casa en cualquier banco, siempre y cuando tengas su visto bueno para la operación.

También hay entidades que ofrecen hipotecas para fines que van más allá de pagar la vivienda, aunque uno de los requerimientos es que sean para viviendas ya pagadas. Es el caso de la Hipoteca Otras Finalidades de Banco Santander. Este préstamo te ofrece financiación hasta el 70% del valor de tasación de tu vivienda libre de cargas, para que puedas cubrir las necesidades de financiación (reformas en tu vivienda, pago de impuestos o realizar unos estudios). Su plazo máximo es de 15 años.

Por su parte, Banco Mediolanum también recoge la posibilidad de que se use su Hipoteca Freedom para refinanciar el préstamo hipotecario que tengas sobre tu vivienda habitual o tu segunda residencia. Este préstamo tiene un tipo de interés fijo durante el primer año del 0,99% y variable desde euribor más 0,79% a partir del segundo año, con revisión trimestral.

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