Cambiar mi hipoteca de banco, ¿merece la pena?

• Puedes cambiar tu hipoteca a otra entidad bancaria para conseguir un mejor interés, menos vinculación o más seguridad
• Una persona que contratara una hipoteca hace dos años, podría ahorrar casi 45.000 euros si subrogara el préstamo con las mejores condiciones de este momento

La duración media de las hipotecas que se firman en España es de casi 24 años, según datos del Colegio de Registradores. En un periodo tan largo, el mercado hipotecario va evolucionando y hay momentos en los que las condiciones que ofrece son considerablemente más atractivas que las que se firmaron en su día.

Es entonces cuando te preguntas si podrías beneficiarte de esa mejora en tu préstamo hipotecario y qué tendrías que hacer para conseguirlo. Para adaptarte a ese nuevo contexto, cuentas con la opción de subrogar tu hipoteca, un procedimiento con el que puedes cambiar a una de las partes vinculadas en la hipoteca. Existen dos tipos: de deudor y de acreedor.

Con la primera puedes sustituir el titular de la hipoteca, y se suele hacer en la compraventa de la vivienda. Por otro lado, en la subrogación de acreedor lo que se modifica es la entidad que te presta el dinero, por lo que es la operación que debes realizar cuando quieres cambiar la hipoteca de banco.

Aunque la subrogación es un trámite que conlleva ciertos gastos, en ocasiones puede resultar ventajoso. Es cuestión de que hagas cuentas y compruebes si  merece la pena. Para que puedas analizarlo con más profundidad, en Rastreator te explicamos en qué consiste y qué pasos tienes que seguir si te decides a hacer la subrogación de tu hipoteca.

¿Cómo cambiar una hipoteca de banco?

Para realizar un cambio de hipoteca no necesitas el consentimiento de tu entidad financiera, ni que tenga que estar recogido en alguna cláusula de tu contrato, siempre que lo que tengas firmado sea una hipoteca y no un crédito ni otro producto. Es más, puedes decidir cambiarla de banco en busca de mejores condiciones en cualquier momento de su vida. Para subrogar tu hipoteca y cambiarla de banco debes seguir estos pasos:

• Busca en el mercado una hipoteca con mejores condiciones que tu préstamo actual.
• Contacta con la entidad que te ofrece la nueva hipoteca.
• Espera a que le llegue a tu antiguo banco la solicitud de subrogación y decida si te hace una contraoferta.
• Elige la mejor hipoteca.

Buscar una hipoteca mejor

Lo primero que tendrás que hacer es buscar un producto que mejore lo que tienes actualmente. Para ello, puedes comparar hipotecas y ofertas de subrogación de las distintas entidades financieras para dar con el producto que más te conviene y que mejores condiciones tenga. Si quieres conocer de una forma rápida los productos que hay en el mercado, una buena opción es utilizar un simulador de hipotecas, como el que ofrece Rastreator.

Contactar con el banco que ofrece la hipoteca

Una vez que te has decidido por una oferta, lo aconsejable es ponerte en contacto con la entidad financiera que la comercializa para ver si aceptan tu solicitud de subrogación de hipoteca y obtener una oferta vinculante de las condiciones de la operación.

Esperar la aprobación del cambio de banco

Si, una vez analizados todos los datos, estás dispuesto a seguir adelante con la subrogación y, además, el nuevo banco ha dado su visto bueno a la operación, este deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres subrogar la hipoteca. Esta última tendrá un plazo de siete días naturales para confirmar a la nueva el importe que se va a subrogar.

Una vez entregada esa información, tu banco tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta. Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario estabas obligado a quedarte en tu entidad si esta te presentaba una propuesta igual o mejor a la del banco al que te querías marchar. Sin embargo, ahora no estás obligado a aceptarla y puedes escoger la opción que tú prefieras. Si, pasados los 15 días, tu banco no ha presentado contraoferta, o sí que lo ha hecho pero no la has aceptado, se procederá a efectuar la subrogación, que deberás formalizar mediante una escritura pública ante notario.

¿Cuánto cuesta subrogar o cambiar la hipoteca de un banco a otro?

Hasta el momento, todo son ventajas. Pero tienes que saber que cambiar tu hipoteca de banco no es gratis e implica una serie de costes que tienes que tener en cuenta a la hora de calcular si te compensa o no. Los principales son:

• Comisión de subrogación. Es uno de los gastos inevitables en este tipo de operaciones y se aplica sobre el capital pendiente de pago, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de tu hipoteca original. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuándo se formalizó la hipoteca y de si tienes una hipoteca fija o una variable.
• Comisiones del nuevo banco. Cada vez se cobran menos, pero te puedes encontrar con que la entidad que subroga tu hipoteca (la nueva) establezca. Recuerda que son negociables y que, además, de acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares.
• Otros gastos. Todos los préstamos hipotecarios tienen unos gastos de notaría, gestoría, registro y tasación de la vivienda. En el caso de la subrogación, es posible que la tasación original siga siendo válida, por lo que en algunos casos no habría que pagarla.

¿Quién paga los gastos de cambiar la hipoteca de banco?

Los gastos más importantes a los que tendrás que hacer frente si subrogas tu hipoteca son la comisión de subrogación y las que te cobre tu nuevo banco (como puede ser la de apertura). Además, con la nueva ley hipotecaria, el banco asume los gastos de gestoría, notaría y registro, por los que no tendrás que pagar nada. En cambio, corren a tu cargo los gastos de tasación, aunque no siempre son necesarios cuando se trata de una subrogación hipotecaria.

Ventajas de cambiar la hipoteca a otra entidad

El principal beneficio que puedes lograr al cambiar tu hipoteca a otro banco es mejorar sus condiciones. Especialmente por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), una menor vinculación (quitándote productos que tenías contratados para poder obtener un interés más ventajoso) o menos comisiones. Esta operación, que puede ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización, también te permite modificar la modalidad del tipo de interés, pasando de uno variable a uno fijo, ganando en seguridad y aprovechando que, en la actualidad, las entidades cuentan con ofertas muy atractivas en este sentido. Para acceder a todas estas nuevas condiciones, es importante que te informes sobre cuáles son los mejores bancos para subrogar la hipoteca.

En cualquier caso, si lo que quieres es modificar determinados aspectos de tu hipoteca, la subrogación es una opción más barata que la cancelación y suscripción de una nueva. Eso sí, ten en cuenta que la subrogación tiene limitaciones y no puedes cambiar todo lo quieras. Así, la hipoteca subrogada no puede incluir ni ampliación del capital del préstamo ni cambio de sus titulares.

¿Me interesa realizar una subrogación de hipoteca?

Antes de cambiar tu hipoteca a otro banco, lo primero que deberás analizar es si te merece la pena económicamente. Es decir, si el ahorro que vas a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto que vas a tener que desembolsar por la operación. Te lo explicamos con un ejemplo.

El caso es el de una hipoteca variable contratada en diciembre de 2021 por valor de 250.000 euros y un plazo de amortización de 25 años. El primer año se paga un interés fijo del 1,86% (la media por aquel entonces), con lo que la cuota de la hipoteca durante 12 meses es de 1.042,68 euros. Sin embargo, al revisar la hipoteca y pasar a un tipo de interés fijo de euríbor + 1%, la cuota mensual asciende hasta los 1.311,24 euros. Con estas condiciones iniciales, acabarías pagando 390.148,71 euros por la vivienda, de los que 140.148,74 euros serían intereses.

Si decides subrogar la hipoteca para cambiar a un tipo de interés fijo, el ahorro puede ser considerable. En este momento, con la mejor oferta del mercado el tipo de interés se quedaría en el 2,68%, que reduciría tu cuota mensual hasta los 1.145,05 euros al mes. Suponiendo que solo tuvieras que pagar 400 euros por la tasación de la vivienda, ya que durante 2024 los bancos no cobran comisión de subrogación, al final de la hipoteca habrás pagado un total de 344.777,53 euros, de los que 95.304,79 euros serían intereses. Por lo tanto, subrogando la hipoteca, ahorrarías un total de 44,971,18 euros.

En general, se dice que es más rentable subrogar la hipoteca en los primeros años de vida del préstamo hipotecario porque durante ese periodo se pagan mayoritariamente intereses y poco capital amortizado. Al contrario, al final de la vida de la hipoteca ya habrás pagado casi todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más difícil. Con todo, se trata de que hagas cuentas y si el ahorro que logras es superior a los gastos que va a suponer la operación, te interesa llevarla a cabo.

Pide ayuda a un experto

En cualquier caso, la subrogación de una hipoteca es un trámite que debes pensarte bien y contrastar todas las opciones que te ofrece el mercado. Por eso, lo mejor es contar con un asesor especializado que te ayude en el cambio de tu hipoteca. En Rastreator, nuestros expertos te pueden asesorar en la subrogación de tu préstamo hipotecario llamando al 910 471 010 para que te asegures de contar con las mejores condiciones.

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