¿Qué tipo de hipoteca puedes solicitar?

• El tipo de interés es la variable más utilizada a la hora de decantarse por una hipoteca, pues permite conocer cuál será el coste total de solicitar la financiación
• El sistema de amortización más utilizado en España es el francés, que se basa en cuotas constantes que solo cambian cuando se revisa el préstamo

Buscar financiación para adquirir una vivienda es una tarea larga. Las limitaciones económicas de los compradores, las exigencias de las entidades financieras y la variedad de productos desconocidos hacen que el proceso para solicitar una hipoteca sea más complejo de lo que realmente puede llegar a ser.

Las clases de hipotecas más conocidas hacen referencia al tipo de interés que vas a pagar durante el préstamo. No obstante, existen modalidades que van más allá de las hipotecas fijas, variables o mixtas que todos conocemos.

Dependiendo de la situación personal y de las necesidades de financiación de cada persona, los bancos podrán ofrecer distintas opciones. Es decir, no vas a recibir las mismas condiciones si eres autónomo que si eres funcionario, por ejemplo.

Por lo general, el tipo de hipoteca puede variar en en función del interés, la naturaleza del producto, la cuota elegida, el tipo de inmueble o el perfil del hipotecado.

 

Tipo de interés

El tipo de interés es la variable más importante a la hora de decidir el préstamo por el que decantarse. Poder calcular la hipoteca y definir la cuota que se pagará mes a mes lo que más preocupa al comprador, que quiere conocer desde el primer momento a cuánto le va a costar la financiación.

Hipoteca fija

Si quieres que la cuota no varíe durante toda la vida del préstamo, deberás buscar la mejor hipoteca fija. Con esta modalidad, el tipo de interés será siempre el mismo, salvo si se incumplen las condiciones pactadas en la firma.

La ventaja de este tipo de préstamos es que el cliente evita sorpresas en su pago mensual, ya que no depende del euríbor. Por esta razón, en general, estas hipotecas suelen tener unos intereses superiores, lo que genera dudas a la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable.

Las hipotecas fijas son interesantes si compras una vivienda cuando los tipos de interés están bajos, como ocurre actualmente. De esta manera, pueden conseguir un préstamo que se mantendrá en un coste fijo, a lo largo de los años, incluso en el caso de que los índices de referencia como el euríbor hayan subido.

Hipoteca variable

En la hipoteca variable, el tipo de interés está sujeto a las subidas y bajadas del euríbor. Esto significa que la cuota mensual variará en función de lo que haga este índice de referencia. Para calcular el Tipo de Interés Nominal (TIN), las entidades suman el diferencial que ellos mismos aplican más el valor del euríbor de ese mes.

Por lo general, en las hipoteca variables se suele establecer un plazo inicial de un año en el que el interés es fijo. Después, la cuota se irá actualizando cada seis meses en función del índice de referencia hipotecaria hasta que finalice el plazo máximo.

Las hipotecas variables son interesantes cuando se espera que los tipos de interés bajen. Aunque al principio se pague mucho, si con el tiempo los índices de referencia caen también bajará la cuota de la hipoteca.

Hipoteca mixta

La hipoteca mixta combina el funcionamiento de ambas modalidades: fija y variable. La idea principal de este tipo de préstamo es que durante un periodo de tiempo superior a un año se aplica un interés fijo y, después, este será variable (euríbor + diferencial). En este tipo de producto, el cliente podrá elegir el periodo en el que abonará la cuota fija, que podrá ser entre un año, diez o 20, dependiendo de la entidad bancaria.

Cuota

El sistema de amortización será el que determine cómo se organizarán los pagos de las cuotas a la hora de calcular la hipoteca. Por lo general, en España, el más utilizado es el conocido como sistema de amortización francés: con pagos constantes. Con ello, se trata de que la cuota mensual sea lo más estable posible y que solo cambie cuando sea necesaria la revisión de la hipoteca.

Cuota constante

La cuota constante es la más habitual en el mercado hipotecario español. La mensualidad se mantiene constante durante el periodo hasta que se produce la revisión del tipo de interés. Se compone de una parte de intereses y otra de amortización, que va reduciendo el capital pendiente de pago.

Cuota creciente

Las hipotecas con cuota creciente se caracterizan por fijar un pago mensual bajo durante los primeros meses del préstamo que se va incrementando anualmente en un porcentaje determinado. Por lo general, la cuota suele crecer entre un 1% y un 2%, que se suma a la variación aplicada por el tipo de interés en cada revisión.

Las hipotecas con cuota creciente implican un pago mensual mucho menor al que se pagaría al inicio con una de carácter constante. No obstante, en los últimos años del préstamo las cuotas pueden llegar a suponer el doble respecto a las primeras.

Cuota blindada

Con este tipo de amortización, el cliente pagará la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Esto significa que aunque la hipoteca estuviera referenciada al euríbor, el pago mensual siempre será el mismo. De este modo, si el tipo de interés aumenta, se incrementará el plazo de amortización en vez de la mensualidad. Si, de lo contrario, el índice de referencia hipotecaria baja, el periodo a devolver sería menor.

Cuota final

Las hipotecas con cuota final se basan en dejar un elevado porcentaje de la deuda pendiente para la última cuota. Dicho porcentaje puede situarse entre el 10% y el 30% del capital prestado. Por este motivo, los intereses a lo largo de la vida del préstamo se incrementarán ya que se aplican sobre la cuota final no amortizada. Además, habrá que tener en cuenta que el último pago será elevado, por lo que será importante tener ahorrado dicho importe cuando llegue la hora de acabar con la deuda.

Solo intereses

Se trata de una modalidad poco utilizada en España ya que parte de otro sistema bancario. No obstante, el tipo ‘solo intereses’ es muy popular en algunos países extranjeros. Con este tipo de cuota, el cliente no amortiza capital y solo paga intereses. Una vez finalizado el periodo de pagos mensuales, el propietario tendrá la opción de pagar la totalidad del capital solicitado en su momento o podrá vender el inmueble para hacer frente a la deuda.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa, aunque desconocida para muchos, ha ganado fama en los últimos años. Se trata de una fórmula destinada a las personas mayores que tiene como objetivo conseguir un complemento para su pensión a través de una hipoteca sobre su casa.

El propietario de una vivienda libre de cargas pedirá a una entidad un préstamo poniendo como garantía una propiedad. A cambio, el banco abonará mes a mes una cuantía pactada durante un periodo de tiempo. Una vez llegue el momento de finalizar con el pago de la hipoteca el cliente tendrá dos opciones: devolver lo que se ha abonado o darle la propiedad a la entidad.

Naturaleza de los préstamos

Hipoteca puente

A través de la hipoteca puente el cliente podrá obtener financiación para adquirir un segundo inmueble. Este tipo de préstamo se suele solicitar entre familias que buscan una vivienda mejor y que todavía se encuentra pagando la hipoteca anterior. Mediante este producto, el cliente tendrá la posibilidad de tener las dos hipotecas (la de la vivienda antigua y la de la nueva) hasta que se venda la primera casa.

Con ello, el hipotecado solo tendrá que pagar una cuota y no deberá hacer frente a dos préstamos distintos. Eso sí, tendrá que asumir el compromiso de vender la vivienda antigua en un plazo determinado que estará pactado con la entidad.

Hipoteca subrogada

Cuando el hipotecado desea mejorar su préstamo y rebajar su cuota puede acudir a otra entidad financiera y conseguir condiciones más ventajosas. A esto se le conoce como subrogación por cambio de banco.

Con este cambio, el cliente puede beneficiarse de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. No obstante, deberá asumir los gastos que esta operación lleva implícitos como notaría, gestoría o registro, entre otros.

Hipoteca multidivisa

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo con las mismas características que las de un préstamo hipotecario normal. La única diferencia es que permite cambiar de divisa la deuda pendiente en determinados momentos del tiempo pactado.

Por lo general, se suelen utilizar monedas estables con tipos de interés bajos como el yen, el franco suizo, el dólar americano, australiano o neozelandés, la libra esterlina y el propio euro. Aunque pagar la hipoteca con intereses de otros países puede ser más barato en determinadas ocasiones, lo cierto es que las fluctuaciones pueden afectar seriamente al hipotecado si no conoce el mercado de divisas.

Reunificación de deudas

La reunificación de deuda no lleva implícita la compraventa de un inmueble por parte del hipotecado. Con este producto lo que se busca es pagar las cuotas de varias deudas y préstamos de manera unificada poniendo en garantía una vivienda libre de cargas.

El cliente pagará una única cuota hipotecaria mediante dos opciones: incrementando el periodo de amortización del préstamo hipotecario que ya tiene suscrito o bien solicitando a su entidad una hipoteca sobre una vivienda que ya posea para cancelar sus deudas.

En el primer caso, deberá renegociar con su banco con el objetivo de ampliar el plazo de vencimiento y supondrá que la cuota mensual será algo menor para poder afrontarla más fácilmente. En el segundo, el cliente optará por hipotecar su vivienda para cancelar las deudas que ya posee. A cambio, deberá pagar una cuota mensual al banco durante el periodo que pacte con la entidad.

Hipoteca verde

Las hipotecas verdes son un producto bastante particular, ya que están destinadas a la compra y construcción de viviendas sostenibles. Este tipo de préstamo también se utiliza para la rehabilitación de inmuebles con el objetivo de mejorar su certificado de calificación energética. Las condiciones de las hipotecas verdes no son muy diferentes a las de una tradicional, pero dependen de la eficiencia energética de la vivienda. Aún así, es necesario acreditar tu solvencia económica para obtenerla.

Hipoteca titulizada

La hipoteca titulizada es un préstamo en el que la entidad financiera vende la deuda a un tercero, que habitualmente es un fondo de inversión. Que una hipoteca sea titulizada no afecta especialmente al titular, ya que seguirá pagando la misma deuda, pero a otra entidad. Para saber si tu hipoteca puede estar titulizada, puedes revisar tu contrato en busca de una cláusula que permita a tu banco vender la deuda.

Tipo de inmueble

La garantía hipotecada es otro de los factores importantes que definen la oferta hipotecaria. Y es que según el tipo de inmueble sobre el que el cliente desee ejercer la garantía, existirán distintos productos.

Pisos de bancos

La crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria provocaron que las entidades financieras se vieran inmersas en un negocio que hasta ahora no había sido el suyo. Y es que la cantidad de viviendas que se quedaron los bancos por las promociones fallidas, provocó que quisieran deshacerse de los inmuebles mediante la concesión de préstamos.

Por lo general, las hipotecas para pisos de bancos gozan de condiciones más ventajosas, pues suelen llegar a financiar hasta el 100% del precio de la vivienda.

Viviendas de protección oficial

Los inquilinos de Viviendas de Protección Oficial pueden acceder a la compra del inmueble a través de las hipotecas VPO. Aunque se trata de inmuebles regulados por la Administración, el préstamo lo deberá conceder una entidad bancaria. No obstante, la naturaleza de este tipo de hogares implica que el banco no puede aplicar ningún tipo de comisión por la hipoteca.

Segunda vivienda

Una hipoteca para segunda vivienda está destinada, a la adquisición de un inmueble en el que no se instala la residencia habitual. Se trata de los hogares que se utilizan, fundamentalmente, como destino vacacional o como inversión.

El funcionamiento de este tipo de préstamos es igual que el de cualquier hipoteca destinada a la compraventa. No obstante, los requisitos para conseguirla suelen ser diferentes, pues se trata de productos más exigentes con condiciones más difíciles de cumplir.

Viviendas de cooperativas

A la hora de comprar una vivienda, lo habitual es adquirirla de forma particular o en pareja. Sin embargo, una fórmula para abaratar la operación es comprar el inmueble en régimen cooperativo entre varios socios. La cooperativa obtiene la vivienda a precio de coste, pero tiene que asumir un importante desembolso para financiar la construcción. Para ello existe la hipoteca cooperativa, que se diferencia de la tradicional en que la cantidad es menor porque los socios ya han tenido que adelantar gran parte del dinero para la construcción.

Perfil del comprador

Las entidades bancarias ponen a disposición de los clientes diferentes préstamos cada vez más personalizados debido a la competencia existente en el mercado. Por este motivo, se suelen calcular las cuotas de las hipotecas dependiendo de si están destinadas a jóvenes, a no residentes, a autónomos, a funcionarios, etc.

Hipotecas para jóvenes

Los jóvenes, por lo general, tienen muchas dificultades para acceder a la vivienda. Para ellos, las entidades bancarias tienen productos específicos con el objetivo de ofrecer mejores condiciones y vincular este tipo de clientela a su negocio.

En algunos casos, los bancos pueden elevar el porcentaje de financiación (que normalmente se sitúa en el 80%) o pueden ofrecer una bonificación para calcular el tipo de interés. Para ello, una de las características que comparten este tipo de hipotecas es el plazo de amortización, que se eleva respecto al de otros colectivos pudiendo llegar a situarse en los 40 años. Las hipotecas jóvenes suelen estar destinado a un público de entre 18 y 30 o 35 años.

Hipotecas para otros colectivos

La oferta hipotecaria en España contempla una multitud de productos. Además de los préstamos destinados a jóvenes, existen otras opciones en función del perfil del hipotecado. Algunas de estas son las hipotecas para no residentes, que conceden los bancos para que extranjeros o españoles que tributen fuera del país puedan acceder a una segunda residencia en España, o hipotecas para autónomos.

También se pueden encontrar hipotecas para funcionarios u otro tipo de clientes que gozan de estabilidad laboral y que son atractivos para las entidades bancarias.

Hipotecas para mayores de 65 años

Según vas cumpliendo años, pedir una hipoteca se hace cada vez más difícil. El principal problema es el plazo de amortización de estos préstamos, que suele ser de 30 e incluso 40 años. Sin embargo, para las personas que han llegado a la edad de jubilación y quieren comprar una casa existen las hipotecas para mayores de 65. En estos préstamos, el plazo de devolución suele ser de unos 10 años y requieren un aval o añadir como titular a una persona más joven, a pesar de que la pensión pueda darte más estabilidad económica.

Comparar las mejores hipotecas

Conseguir una hipoteca puede convertirse en todo un quebradero de cabeza. Elegir el banco, decidir el tipo de hipoteca que se contrata o definir cuál será el plazo de amortización pueden contribuir a alargar el proceso de solicitud más de lo esperado. En el comparador de hipotecas de Rastreator podrás estudiar todas las opciones y elegir la que más se adapte a tu situación financiera y personal. Además, podrás utilizar nuestro servicio de asesoramiento y despejar tus dudas.

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