Cómo traspasar la hipoteca a tus hijos

• La ley de crédito inmobiliario permite cambiar un préstamo de una persona a otra mediante una subrogación del deudor, que modifica el titular de la deuda
  
• Esta operación debe ser aprobada por la entidad con la que se tiene suscrita la hipoteca y puede conllevar costes, como una comisión o un endurecimiento de las condiciones
  

Ya sea porque quieres cambiar de casa y dejar la actual a tus hijos o, simplemente, porque te apetece echarles una mano para que accedan a una vivienda de una forma más asequible, igual se te ha pasado por la cabeza la posibilidad de traspasar la hipoteca de tu casa a tus hijos, para que estos sigan haciéndose cargo de ella a partir de ahora. Si es así, debes saber que puedes hacerlo.

La Ley de Crédito Inmobiliario contempla la posibilidad de cambiar el titular de un préstamo hipotecario. En ese caso, la obligación de amortizar la deuda que reste pasa al nuevo titular. Además, éste también se hará cargo de todas las obligaciones que conlleve la escritura de la hipoteca (domiciliaciones o seguros de vida, hogar o protección de pagos, entre otras), al tiempo que asume los derechos que puedan corresponderle. Es lo que se conoce como una subrogación del deudor.

Generalmente, esta figura se utiliza en aquellas operaciones de compraventa en las que se vende un piso que tiene pendiente una carga hipotecaria. En estos casos, el vendedor, en lugar de cancelar el préstamo y vender la vivienda, transfiere el inmueble y la hipoteca al comprador. Pero también puede servir para traspasar a tus hijos una hipoteca de la que tú eres titular. Eso sí, en uno y otro caso siempre tienes que contar con el visto bueno del banco.

¿Qué analiza el banco en una subrogación del deudor?

No hay que olvidar que cuando contratas una hipoteca firmas un contrato con tu banco y, en el caso de que quieras hacer una subrogación del deudor, estás cambiando las condiciones. En este sentido, la entidad realizará un análisis de riesgo del nuevo titular para comprobar que es solvente y que puede asumir el pago de la deuda. Así, aunque quieras traspasar la hipoteca a tus hijos, el banco, como si de un nuevo cliente se tratase, tendrá en cuenta, entre otras, las siguientes cuestiones:

• Situación laboral: la entidad investigará si la persona tiene unos ingresos estables y si estos son suficientes para asumir la cuota mensual.
  
• Historial crediticio: también analizará si el nuevo titular de la hipoteca tiene más deudas y si está al día de su pago.

Solo si se pasan los filtros de morosidad, endeudamiento y solvencia, el banco accederá a cambiar la hipoteca de titular. Asimismo, es posible que, una vez hayan analizado estas cuestiones y si la entidad considera que tus hijos no son igual de solventes que tú, decida endurecer los avales, modificar el tipo de interés o la duración del préstamo. También puede ser que el banco no acepte esta operación, con lo que en vez de traspasar la hipoteca a tus hijos tendrás que buscar otras opciones.

Si el banco da el visto bueno al cambio de titular de tu hipoteca y, por tanto, al traspaso de la hipoteca a tus hijos, llevar a cabo esta subrogación hipotecaria es sencillo. Únicamente tendrías que ir al notario para que tanto tú, como tu hijo o hijos y el banco firméis la documentación correspondiente.

¿Cuánto cuesta una subrogación del deudor?

Aunque se trata de una operación barata, puedes imaginar que traspasar la hipoteca a tus hijos mediante una subrogación del deudor no es gratis. Y es que modificar las condiciones de un contrato hipotecario implica una serie de costes que tanto tú como tus hijos deberéis tener en cuenta. Los principales son:

• Comisión de subrogación. Si aparece en las condiciones de la hipoteca que firmaste, es uno de los gastos inevitables en este tipo de operaciones y se aplica sobre el capital pendiente de pago. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuando se formalizó la hipoteca y de si tienes una hipoteca fija o una variable.
  
• Aranceles notariales y registrales asociados a la escrituración de la propiedad. En el caso de que, además de traspasar la hipoteca a tus hijos, decidas también modificar la propiedad del inmueble, el contrato de compraventa también se tiene que firmar ante notario y tiene que mandarse al registro con el correspondiente gasto, que corre por vuestra cuenta. En el caso de que tus hijos se conviertan en los nuevos propietarios de la vivienda, estos también tendrán que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que grava la compra de inmuebles de segunda mano y que oscila entre el 7%y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la operación.
  
• Otros gastos. Con la nueva ley, en todos los préstamos hipotecarios es el banco quien asume los gastos de notaría, gestoría y registro, mientras que el cliente debe abonar los de tasación del inmueble. Este reparto de gastos también se aplica en la subrogación hipotecaria. Con lo cual, el nuevo titular de la hipoteca solo tendrá que pagar la tasación. Y es que, aunque ya tuviste que realizar una para que te concedieran la hipoteca en su día, también es posible que el banco solicite una nueva tasación de la vivienda.

Pros y contras de hacer una subrogación para traspasar la hipoteca

Así, si estás pensando en cambiar de residencia -ya sea por gusto o porque tus necesidades han cambiado- y quieres dejar tu vivienda actual a tus hijos, pero olvidarte de la obligación de asumir el pago de las cuotas de la deuda que queda pendiente, traspasarles la hipoteca es una de las alternativas. Apostar por una subrogación del deudor para traspasar una hipoteca es un trámite sencillo y bastante menos engorroso que la formalización de un nuevo préstamo. Además, los gastos asociados a esta operación son inferiores a los que conlleva pedir otra hipoteca. De esta manera, quien traspasa la hipoteca se ahorra los gastos asociados a una comisión por cancelación anticipada de hipoteca, si está prevista en la escritura del préstamo.

Por su parte, el nuevo titular se evita los gastos asociados a una posible comisión de apertura, que podría pedirle la entidad en el caso de solicitar una nueva hipoteca, así como el pago del impuesto de actos jurídicos documentales (IAJD), que también tendría que pagar en el caso de contratar un nuevo préstamo.

Además, como ya se ha comentado, el nuevo titular debe asumir todas las condiciones de la hipoteca a la que se subroga, no pudiendo modificar ninguna. Esto incluye desde el tipo de interés o las comisiones hasta las cláusulas abusivas. En este sentido, es posible que se encuentre con unas condiciones mejores que las que estén vigentes en el mercado en ese momento. Eso sí, también se puede dar el caso contrario, y que la hipoteca a la que se subrogue sea menos atractiva que la oferta generalizada del mercado hipotecario en ese momento, convirtiéndose en un inconveniente. En ese caso, para modificar cualquier condición del préstamo hipotecario, el nuevo o los nuevos titulares tendrán que hacer una novación posterior.

La novación permite -siempre y cuando la entidad y el cliente lleguen a un acuerdo-, realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto al tipo de interés aplicado, al importe pendiente (si necesitas disponer de más dinero) o el plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo). Esta operación también tiene una serie de gastos asociados y, además, la entidad no está obligada a aceptarla.

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Así, con la subrogación de deudor, los padres tienen una opción de traspasar la hipoteca a sus hijos para que sean ellos quienes se hagan cargo del pago de las cuotas de la deuda que quede pendiente. Con todo, si en un futuro los nuevos titulares quieren cambiar los requisitos de la hipoteca que firmaron sus padres y a la que se han subrogado, es fundamental conocer qué ofrece el mercado. De esa manera, pueden dar con un producto más atractivo que el que tienen y que, además, se adapte más a su perfil económico y necesidades. Para conocer de una forma rápida las ofertas que se pueden encontrar en la actualidad, una buena opción es utilizar una comparativa de mejora de hipoteca actual, como la que ofrece Rastreator.

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