Hipoteca redal: ¿Qué es y cómo funciona?

• Se trata de préstamos hipotecarios en los que no se establece una fórmula clara para el cálculo de las cuotas de devolución del capital
• Esa imprecisión en los contratos de hipotecas, firmadas en su mayoría durante el boom inmobiliario, abre una puerta a la renegociación de condiciones con los bancos

La subida que ha registrado el euríbor en los últimos meses amenaza con desestabilizar la economía de los hogares con hipotecas variables, debido al notable encarecimiento que han registrado sus cuotas mensuales. De hecho, el segundo trimestre del año se ha cerrado con un incremento de la morosidad hipotecaria, algo que no ocurría desde la pandemia. Ante este panorama, la renegociación de las condiciones de las hipotecas puede ser una opción para mitigar el impacto de la subida del euríbor en la economía familiar. Pero las entidades financieras no siempre están por la labor. Sin embargo, la mayoría de los que firmaron un préstamo antes de 2011 están en su derecho de pedirle a su banco una rebaja de las cuotas. En concreto, aquellos que suscribieron una hipoteca redal, o lo que es lo mismo, una hipoteca que no establece una fórmula clara para calcular las cuotas.

Así, cuando se firma la escritura de una hipoteca, se pactan numerosas cuestiones. No obstante, las más importantes son las relativas al plazo de devolución y al importe a que ascienden las cuotas de amortización y los intereses que se tendrán que pagar por el dinero prestado. Para su cálculo, el contrato tiene que incluir una fórmula que determine a cuánto ascenderán los intereses y otra para las mensualidades.

Imprecisión en el cálculo de las cuotas

Sin embargo, tras analizar múltiples escrituras de hipotecas, el matemático Guillem Bou se encontró con que había muchas en las que faltaba la fórmula sobre la amortización (o era errónea o incomprensible). Dichos contratos, por tanto, solo establecían el interés que se debería abonar cada mes, pero no, el modo en que se tenía que devolver el capital. Es por eso que bautizó a este tipo de hipotecas como redal, acrónimo de la expresión latina Redito Ad Libitum, que se puede traducir como que se puede devolver libremente o a voluntad.

Esa laguna informativa en los préstamos suscritos antes de 2011 (ese año, el Banco de España publicó una orden que obligaba a las entidades a incluir ejemplos que explicaran claramente a qué se exponía el hipotecado en el caso de que subiera el interés de su préstamo) puede ser la llave para renegociar hipotecas en plena subida de tipos o incluso frenar ejecuciones hipotecarias y desahucios. Y es que, si no es posible calcular el importe de la nueva cuota mensual cuando cambia el valor del interés del préstamo, el cliente no tendría por qué pagar una cantidad concreta (porque ésta no se ha pactado) y podría devolver ese dinero a conveniencia. Así, en caso de dificultades económicas, el hipotecado podría optar por pagar únicamente los intereses o un importe menor de amortización del capital hasta el momento en que su situación sea más desahogada.

Cuota adaptada a las circunstancias

En concreto, tal y como recoge el informe realizado por Guillem Bou, los contratos de las hipotecas redal sí que cuentan con una cláusula de amortización que fija una cuota mensual inicial y la previsión de que esta se adaptará cuando el tipo de interés varíe. La cuestión es que en el contrato no se especifica cómo se hará. Entonces, si no es posible calcular el importe de la cuota mensual, el hipotecado no está obligado a pagar una cantidad concreta al banco mes a mes. Y como no existe un único sistema de amortización, tan válido es el importe propuesto por el banco como cualquier otro. Todo esto, siempre y cuando, al final del plazo estipulado, se abone la cantidad prestada más los intereses devengados.

El propio Banco de España dice que las hipotecas no se pueden pactar unilateralmente. Por tanto, deja la puerta abierta a renegociarlas. De hecho, el organismo regulador ya alertó en 2002 de que, sin una fórmula o método explicitado en el contrato, no hay un importe pactado de las cuotas y no puede imponerse un sistema de amortización por parte de la entidad, ni siquiera, aunque sea un sistema existente o usado habitualmente. En este sentido, algunas sentencias ya han dado la razón a los endeudados que han presentado estos argumentos ante el juez. Y es que, en caso de no haber acuerdo, son los tribunales los que deben aceptar ese principio de devolución a voluntad, en base a la redacción de cada contrato hipotecario firmado ante notario.

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