Hipotecas para VPO: características y requisitos

• La financiación para una vivienda de protección oficial suele ser de carácter mixto. La mayoría incluyen un periodo de carencia, tienen un diferencial más bajo y carecen de comisiones
• Las hipotecas de VPO cada vez se diferencian menos de las generales, por eso conviene que analices qué otros productos te ofrece el mercado hipotecario y escojas el que más se ajuste a tus necesidades

Seguro que te has planteado en un momento de tu vida la posibilidad de comprar o alquilar una vivienda. Y es que, si hay algo que tenemos todos en común, es que necesitamos una casa para vivir. Aunque algunos finalmente opten por alquilar, por una cuestión económica, son muchos los que prefieren invertir en una propiedad, aunque hay que tener en cuenta que es una de las operaciones económicas más importantes a la que tendrán que hacer frente en su vida. En este sentido, de cara a acceder a un inmueble digno y a un precio razonable, los hay que sueñan con que les toque una vivienda de protección oficial (VPO). Su principal característica es que, al contar con financiación pública, tienen un precio de venta inferior al de la vivienda libre, lo que hace a la vivienda de protección oficial tan atractiva para muchos compradores.

Si eres de los afortunados que en su día conseguiste una VPO –en los últimos años, la oferta de promociones de pisos protegidos se ha reducido notablemente y apenas hay- y, por fin, ya está lista para que entres a vivir, ahora llega el momento de la verdad. Es el momento de que inicies los trámites para formalizar su compra y, por tanto, de la búsqueda de financiación. En este sentido, debes de tener muy claro que las hipotecas para VPO, igual que cualquier otra, las conceden las entidades financieras, no la Administración. No obstante, como lo que se busca con este tipo de inmuebles es favorecer el acceso a la vivienda de aquellas personas con rentas más bajas, las hipotecas para VPO sí que suelen tener unas características diferentes al resto y unas condiciones más favorables. En cualquier caso, son los bancos quienes las dan. Las distintas Administraciones, aunque tengan algún acuerdo con las entidades, no influyen para nada en su concesión.

Así, las viviendas protegidas están vinculadas a un préstamo convenido. Se trata de una hipoteca con condiciones, supuestamente, más ventajosas que las que se ofrecen en el mercado libre para facilitar el pago de las cuotas mensuales de los propietarios de VPO. Y esas condiciones han sido pactadas entre la Administración que tenga las competencias de Vivienda y las entidades bancarias que se quieran acoger al convenio de la correspondiente vivienda de protección oficial.

Principales características de las hipotecas para VPO

Normalmente, los préstamos para financiar la compra de una VPO suelen ser hipotecas mixtas. Es decir, para los primeros años se establece un interés fijo y, pasado ese tiempo, se pasa a pagar un interés variable vinculado al euríbor. No obstante, tradicionalmente, el diferencial que se sumaba al índice de referencia era más bajo que el de otros préstamos hipotecarios. Sin embargo, las hipotecas para VPO cada vez se diferencian menos del resto, ya que, con los tipos de interés en negativo, numerosos productos hipotecarios ofrecen un tramo de interés fijo para los primeros años. Además, mientras que en pasados planes de vivienda, el tipo de interés de las hipotecas para VPO estaba fijado por el Estado, los últimos ya no recogen esta medida, puesto que los intereses que ofrece el mercado ya son suficientemente competitivos.

Por otro lado, las hipotecas para VPO, en muchas ocasiones, incluyen un periodo de carencia. Es decir que, si lo necesitas, hay un tiempo, ya sea al principio de la operación o con carácter flexible, en el que no tendrás que pagar ninguna cuota hipotecaria. Eso sí, superado ese plazo, deberás continuar amortizando tu préstamo regularmente. Además, este tipo de hipotecas suelen tener un plazo de amortización más amplio que el de las tradicionales. Esto, unido a que el precio de la VPO es más accesible que el de las viviendas de mercado libre, da como resultado una cuota mensual más baja. Y es que hay que recordar que la finalidad principal de las viviendas de protección oficial es que los ciudadanos puedan tener acceso a una vivienda digna con costes asumibles. También hay que destacar que las hipotecas para VPO no llevan asociada ninguna comisión: ni de apertura ni de novación ni de otro tipo.

Con todo, tienes que tener muy claro que el hecho de que te hayan adjudicado una VPO no implica que te vayan a conceder el préstamo hipotecario con total seguridad. No obstante, sí que va a jugar a tu favor la mayor estabilidad que supone adquirir este tipo de inmuebles. Y es que, normalmente, son viviendas que están protegidas durante mucho tiempo. Y descalificarlas -es decir, que pierda su condición de protegida para que puedas venderla libremente- está muy limitado. Especialmente, en los primeros años. Y esta estabilidad en el tiempo, con la que el banco gana un cliente con una vinculación a largo plazo, puedes utilizarla como baza para conseguir tu hipoteca para VPO.

Requisitos para pedir una hipoteca para VPO

Obviamente, para poder solicitar una hipoteca para VPO la primera condición es que la financiación que pidas sea para una vivienda protegida y que vas a usar, exclusivamente, como residencia habitual. En este sentido, para poder tener derecho a una VPO, no tendrás que ser titular de ninguna otra vivienda, tus ingresos familiares deben estar dentro de los límites máximos y mínimos establecidos en cada caso (normalmente, un máximo de 5,5 veces el IPREM, que es el índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas o subvenciones) y no haber conseguido ayuda en financiación pública de viviendas en los últimos 10 años.

Aunque, a primera vista, una hipoteca para VPO te puede parecer más ventajosa que una normal, siempre es recomendable que no te quedes con la primera opción y que analices otras propuestas. De esta forma, puedes hacer números y comparar qué operación es la más adecuada para tu economía. Especialmente, en un momento como el actual, en el que los precios que ofrece el mercado hipotecario son muy competitivos.

Así, antes de tomar una decisión, puedes empezar por acercarte a la entidad que ha financiado al promotor o constructor de tu vivienda VPO. Que te detallen las condiciones de esa hipoteca y el importe que queda todavía pendiente de amortizar. Si decides subrogarte a esa hipoteca, te acogerás a las mismas condiciones que pactaron el promotor y el banco. Una de las principales ventajas que tenía subrogarse al préstamo del promotor antes era que te ahorrabas los gastos asociados a la apertura y a la constitución de la hipoteca. Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, en junio de 2019, esto también ha cambiado. Y es que, ahora, la mayor parte de los gastos de constitución de una hipoteca corren a cargo de las entidades financieras, con la excepción de la tasación y la copia de la escritura que paga el cliente.

Por eso, es cuestión de que analices las diferentes opciones, eches números y te decantes por la oferta que sea más beneficiosa para ti. De todas maneras, si finalmente te decides a contratar una hipoteca para VPO, debes de saber que tienes el mismo derecho que en cualquier otra a subrogar tu hipoteca con otra entidad bancaria, si las condiciones que te ofrecen son mejores y te convencen más. El procedimiento será similar al de cualquier otro tipo de financiación: ir a la entidad y comunicar dicha decisión, así como el cambio de banco.

Además del tema de la financiación, si vas a comprar una VPO, ten en cuenta también que hay comunidades autónomas y ayuntamientos que ofrecen ayudas directas destinadas al acceso de este tipo de vivienda. Y que, para su adquisición, aplican tipos impositivos reducidos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. ¡Comprueba si puedes beneficiarte de alguna subvención! Tu bolsillo te lo agradecerá.

¿Cómo elegir la mejor hipoteca?

En cualquier caso, aunque el inmueble que vayas a adquirir sea una VPO, debes aprovechar tu libertad de elección de producto y de entidad financiera y contratar aquella hipoteca que se ajuste mejor a tus necesidades. Por eso, antes de decantarte por una hipoteca o por otra es bueno que valores todas las opciones con las que cuentas. Así, para conocer los detalles de las diferentes ofertas del mercado, puedes acudir al comparador de hipotecas de Rastreator. En cuestión de segundos conocerás los detalles de las mejores hipotecas que se adaptan a tu situación financiera y, además, podrás utilizar nuestro servicio de asesoramiento y despejar tus dudas.

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