Vicios ocultos que debes tener en cuenta antes de firmar la hipoteca

• Son defectos de la vivienda anteriores a la compraventa que revisten cierta gravedad y que no son fáciles de detectar a simple vista
• Buena parte de estos problemas tienen que ver con humedades, goteras, filtraciones, grietas, acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico, entre otros

A la hora de elegir una casa, se suelen tener en cuenta aspectos como, por ejemplo, la zona donde está ubicada, si tiene ascensor, terraza o si es luminosa. Luego, en las visitas que realizamos, además de fijarnos en lo anterior, también tratamos de comprobar que la propiedad se corresponde con las características que aparecían en el anuncio y, sobre todo, que cumple con nuestros deseos y necesidades. Sin embargo, cuando compras una vivienda debes tener presentes muchas más cosas.

Es el caso de los vicios ocultos. Y es que descubrir que la casa de tus sueños tiene defectos graves que no habías percibido y que pueden ser difíciles de solucionar es todo un batacazo en una operación que, en general, se realiza con mucha ilusión. De ahí que sea fundamental que identifiques posibles problemas antes de pedir una hipoteca.

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Los vicios ocultos de una vivienda son esos defectos que existen en el inmueble antes de la compraventa, que no se ven a simple vista y que revisten cierta gravedad. Se trata de fallos que serían una demostración de que la propiedad que has adquirido no se encuentra en las condiciones que te había informado al vendedor. Por lo tanto, si los hubieses conocido en el momento de la compra, podrían haber influido de forma negativa en la decisión de adquirirla, hasta el punto de no hacerlo o de pagar un precio menor por ella. Y tienes que saber que se pueden dar tanto en viviendas de segunda mano como en nuevas.

Vicios ocultos más frecuentes

Los vicios ocultos en una vivienda pueden ser muy diversos, pero la mayoría se encuadran en las siguientes categorías:

• Relacionados con el agua. En este apartado se encuadrarían los problemas de humedades, filtraciones o goteras. Normalmente, se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. Y aunque pueden pasar desapercibidos, hay que solucionarlos porque pueden llegar a afectar a la habitabilidad de la vivienda y ocasionar daños graves en la estructura.
• Problemas en la instalación eléctrica. Si la casa es antigua, el sistema eléctrico puede estar en mal estado y con el tiempo esto provocará problemas y fallos en los interruptores, en los enchufes o en las luces. Estos vicios ocultos suelen ser los más sencillos de solucionar.
• Vicios ocultos en la cimentación. Ejemplo de ello son las grietas y fisuras. Estos desperfectos suelen aparecer con el paso del tiempo. En ocasiones, son resultado de reformas que no se han realizado de forma adecuada o de obras en edificios colindantes. Pero, otras veces, se deben a una mala cimentación durante la construcción inicial del edificio. Estos problemas pueden provocar otros vicios ocultos en la vivienda, como las filtraciones.
• Acabados defectuosos. Estos vicios ocultos se encuentran en el suelo, en las paredes o en los muebles, ya sean abombamientos, decoloración o desprendimientos. Suelen deberse a una mala colocación de los materiales o a la baja calidad de los mismos. También pueden ser consecuencia de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y filtraciones.
• Vicios ocultos en el aislamiento. Si la vivienda cuenta con un aislamiento deficiente, puede ocasionar problemas de ruido y de temperatura.

Cómo reclamar un vicio oculto

Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para que puedan reclamar por vicios ocultos al vendedor. Eso sí, para poder exigir responsabilidades los defectos tienen que tener las siguientes características:

• Ser un defecto oculto: que no pudiera detectarse a simple vista en las visitas antes de la compra.
• Debe ser previo a la operación de compraventa: hay que demostrar que el fallo estaba en la vivienda antes de adquirirla
• Ser grave: los defectos tienen que ser suficientemente importantes como para que imposibilite su habitabilidad o la dificulte de tal manera que el comprador, de haberlo sabido, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos por ella.

Si se dan estas situaciones, el tiempo que tienes para reclamar los daños por los vicios ocultos dependerá de si la vivienda es nueva o de segunda mano. El plazo para las viviendas de segunda mano es de seis meses desde la fecha de entrega del inmueble. En el caso de las viviendas nuevas, este tiempo se eleva hasta los dos años. No obstante, hay daños que aparecen pasado el plazo que establece el Código Civil. En ese caso, deberás consultar tu póliza de responsabilidad civil, que puede cubrir total o parcialmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solucionar.

Tipos de reclamación

En cuanto a la reclamación que puedes hacer, tienes dos opciones. Si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además puedes demostrar que el vendedor conocía todos esos defectos y obró de mala fe ocultándolos, tienes, además, derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

En el caso de que los daños sean significativos, pero no impidan la habitabilidad de la vivienda, puedes reclamar una rebaja del precio pagado por la vivienda. La cantidad dependerá de la gravedad del desperfecto y de lo que haya costado su reparación.

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