Convertir un local en una vivienda: ¿qué seguro necesitas?

• Si conviertes un local comercial en una vivienda necesitaras adaptar el seguro a las nuevas características del inmueble
• El seguro para locales y el seguro de hogar no cubren los mismos riesgos

Solo hay que darse un paseo por las calles de cualquier ciudad de España para darse cuenta de que la mayoría de locales que, antaño, eran comercios ahora se han convertido todos ellos en nuevas viviendas. Más allá de lo que nos pueda parecer este cambio, lo cierto es que debemos mantenernos informados de lo que supone estas obras y si son legales o no.

Requisitos para convertir un local comercial en vivienda

En nuestro país, la conversión de un local comercial en una vivienda sí es posible actualmente, aunque esta modificación está sujeta a ciertos requisitos y normativas. En primer lugar, debemos tener en cuenta el Plan General de Ordenación Urbana (también conocido como PGOU) del municipio en cuestión. Aquí debemos revisar que esta ley permita el cambio de uso de local a vivienda en esa zona en concreto, puesto que no todas las zonas están destinadas a un uso residencial.

Una vez hemos revisado esto y hemos cerciorado que realmente podemos iniciar la obra, debemos cumplir ciertos requisitos técnicos y urbanísticos. Estos son: la accesibilidad y ventilación; cumplir con las alturas mínimas que suelen ser los 2,50 metros; que la superficie mínima de la vivienda sea entre 25 y 40 metros útiles; y la salubridad en la vivienda, acceso a luz natural y ventilación directa al exterior.

Además, el proyecto técnico debe ser redactado por un arquitecto, donde deben incluirse planos y una descripción detallada de las obras necesarias para adaptar el local a vivienda. También debemos conseguir la licencia de obras del ayuntamiento en cuestión, así como una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, una vez terminadas las obras, que certifique que el inmueble cumple con todas las condiciones para ser habitado.

Por último, debes registrar el cambio de uso en el Registro de la Propiedad presentando toda la documentación acreditativa, incluyendo la licencia de obras, el proyecto técnico y la cédula de habitabilidad.

Debes tener en cuenta la normativa de cada comunidad. Aunque la mayoría de pasos son similares en toda España, pueden existir pequeñas diferencias en cuestiones como la superficie mínima, la altura de techos, la ventilación o la iluminación natural.

¿Podemos usar el mismo seguro para el local que para la vivienda?

El seguro de hogar no es obligatorio en la vivienda, pero es muy recomendable contar con una póliza que te proteja en caso de daños. Sin embargo, con estas obras puede haber problemas. ¿Sirve el seguro que teníamos para el local?

La realidad es que no, ya que los seguros de local no cubren las necesidades de una casa, dado que están diseñados para cubrir los riesgos específicos de estos inmuebles. Es por eso por lo que cuando transformas un local en vivienda, también debes cambiar el seguro a uno de vivienda.

Aunque el seguro de hogar pueda parecer más caro, la realidad es que transformar un local en vivienda es un negocio muy rentable, sobre todo en ciudades como Madrid en las que se ha disparado el precio de la vivienda.

Sin embargo, debes saber que es obligatorio pagar los gastos de comunidad, aunque hay algunos factores a revisar. Si, por ejemplo, ese local estaba previamente exento de un gasto comunitario exclusivo de los vecinos, estos deberán añadir al nuevo vecino en sus obligaciones con este pago mediante una nueva aprobación en junta. Lo mismo sucede con el coeficiente de participación del inmueble en los gastos comunes, que puede no ser igual que el que tenía el local previo.

Lo ideal si uno de los locales de tu edificio se ha convertido en hogar es que, como comunidad, reviséis que todos los vecinos tenéis las mismas obligaciones y derechos de forma equitativa y que, de no ser así, lo resolváis cuanto antes para evitar conflictos en un futuro.

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